En tant que particulier, acheter et revendre avec TVA ?

Vendre avec TVA ?

Tant que l’habitation est neuve pour la TVA. Pour la TVA, un bâtiment est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première occupation. Ainsi, si votre client a emménagé dans son nouveau domicile le 05.08.2019, celui-ci sera considéré comme neuf jusqu’au 31.12.2021.

«Je n’ai pas de numéro de TVA». Ce n’est pas un problème. Un particulier qui n’a plus de TVA en suspens peut tout à fait choisir de vendre sa nouvelle maison en tant qu’assujetti occasionnel, pour éviter les droits d’enregistrement.

Des droits d’enregistrement sur le terrain ? Il est possible que votre client n’ait pas payé la TVA sur le terrain, mais plutôt des droits d’enregistrement. Cependant, s’il veut vendre son bien avec TVA, il doit également vendre le terrain avec TVA ! En effet, le terrain et la maison seront vendus en même temps par la même personne.

Attention !  Si votre client veut revendre le terrain avec droits d’enregistrement dans les deux ans suivant l’achat, afin de récupérer une partie des droits d’enregistrement qu’il a payés (60 % en Flandre et en Wallonie, 36 % à Bruxelles), ce n’est possible que s’il vend également le bien avec les droits d’enregistrement.

Pourquoi vendre avec TVA ?

Récupérez la TVA que vous avez payée ! Si votre client vend sous le régime de la TVA, il peut récupérer la TVA qu’il a lui-même payée lors de la construction ou de l’achat du bien. Il récupère ainsi une belle part de son prix d’achat.

Bon à savoir. Il peut également y avoir un avantage financier pour l’acheteur potentiel. Si le bien est vendu sans TVA, votre client essaiera quand même de récupérer ce qu’il lui a coûté, en incluant la TVA. L’acheteur paiera alors de toute façon plus cher, car il devra, en plus, payer lui-même les droits de vente sur ce montant (dans lequel le vendeur aura inclus la TVA payée).

Exemple. Votre client a acheté une nouvelle maison familiale à Namur, pour 363 000 €, TVA comprise (21 %). S’il revend la maison avec TVA pour le même montant, il peut récupérer les 63 000 € de TVA. S’il vend le bien pour 363 000 € avec droits d’enregistrement, il ne récupère pas la TVA, et en plus l’acheteur doit payer 408 375 €, soit 363 000 € + 12,5 % de droits (45 375 €) !

Choisir de vendre avec TVA

Avant la vente. Avant la vente, votre client doit informer son bureau local de la TVA du fait qu’il opte pour une vente avec TVA, au moyen d’un formulaire spécial «104.1». L’option doit ensuite être mentionnée dans le compromis et l’acte de vente définitif. Dans l’acte de vente, il faut aussi indiquer le bureau de la TVA où il déposera la déclaration spéciale, ainsi que l’année durant laquelle le bien a été occupé pour la première fois.

Après la vente. Dans le mois qui suit l’acte notarié, votre client doit déposer une déclaration de TVA «104.5» pour la vente du bien, et ce, même s’il possède déjà un numéro de TVA pour une autre activité. Il ne peut donc pas utiliser sa déclaration de TVA habituelle pour ce faire.