IMMOBILIER - DIVERS - 26.08.2020

Location à un particulier et quand même de la TVA ?

Location avec TVA obligatoire ou optionnelle

Régime optionnel de TVA

Lorsque les parties optent. C’est effectivement la base du régime de TVA optionnel. Depuis le 1^er  janvier 2019, le bailleur et le locataire peuvent, sous certaines conditions, opter pour soumettre à la TVA la location d’un immeuble.

Que si le locataire est assujetti ! Ce n’est donc pas possible avec un particulier. Le locataire doit être un assujetti à la TVA et, en outre, le bâtiment loué doit être utilisé exclusivement à des fins professionnelles.

Location de courte durée obligatoirement avec TVA !

Aussi depuis le 1er janvier 2019 ? Oui, c’est entré en vigueur en même temps que la location avec TVA optionnelle. Depuis lors, la location de courte durée d’un immeuble est obligatoirement soumise à la TVA. Donc, pas de choix possible !

Que signifie «de courte durée» ? En bref, maximum six mois. En pratique, il s’agira donc en général de la location de salles des fêtes, de magasins pop-up, de salles de spectacle ou de séminaire, de salles de congrès, etc.

Pas lorsque le locataire est un particulier ! Tout comme en cas de régime de TVA optionnel, la perception obligatoire de TVA sur la location de courte durée ne s’applique pas lorsque le locataire est un particulier.

Locataire particulier et TVA

Location d’emplacements de parking et de garages

Pas d’exemption ! C’est l’exception bien connue. La «mise à disposition d’emplacements pour véhicules» est explicitement considérée comme une location imposée à la TVA (art. 44, §3, 2°, a) CTVA) . La location de places de parking et de garages ne tombe donc pas sous l’exemption pour location immobilière et il faut en principe facturer 21 % de TVA, même si le locataire est un particulier.

Conseil.  Il doit s’agir de la location de garages isolés. S’il s’agit d’un garage appartenant à un logement que vous donnez en location, la location du garage tombe sous l’exemption de TVA (tout comme la location du logement).

Sauf régime des petites entreprises ? Oui, mais cela vaut pour toute activité économique. Si le chiffre d’affaires provenant de la location de garages ne s’élève pas annuellement à plus de 25 000 €, le bailleur peut opter pour le régime des petites entreprises, avec pour conséquence qu’il ne devra pas facturer de TVA.

Attention !  Ce seuil de 25 000 € ne s’applique pas seulement au chiffre d’affaires provenant de la location de garages, mais à tout le chiffre d’affaires du bailleur.

Location d’un entrepôt

Qui est le locataire ? Ici, la qualité du locataire est effectivement déterminante pour vérifier si la location est soumise à la TVA ou non. Dans une relation B2B, la location d’espaces d’entreposage ou d’entrepôts n’est soumise à la TVA, depuis le 1^er  janvier 2019, que si les deux parties (locataire et bailleur) optent expressément pour cela.

Locataire particulier ? Dans ce cas, la location d’espaces d’entreposage est obligatoirement soumise à la TVA. Il n’y a donc pas de choix possible, sauf si le seuil de chiffre d’affaires de 25 000 € n’est pas dépassé.

Location de logements de vacances

Règle générale. La location de logements de vacances est en principe exemptée de TVA. S’il s’agit d’un logement de vacances meublé, l’exemption s’applique aussi à la partie du prix de la location qui porte sur le mobilier.

Plus que de la location ? Si, en cas de location d’un logement de vacances, d’autres services sont encore fournis, il s’agit alors peut-être d’un service hôtelier qui est soumis à la TVA, et même à 6 % de TVA.

Quand y a-t-il un service hôtelier ? Pour l’administration de la TVA, il n’est question de service hôtelier que si un logement meublé est offert pour un prix global à tous les hôtes et qu’il y a un accueil durant une majeure partie de la journée.

Avec un service complémentaire ! C’est aussi une condition pour l’administration de la TVA. Il faut qu’un des services additionnels suivants soit fourni : soit l’entretien et le nettoyage régulier durant le séjour, soit la fourniture et le renouvellement du linge de maison en cours de séjour, soit la fourniture d’un petit-déjeuner (Commentaire de la TVA, Livre I, Chapitre 3, Section 3, Titre 10 ; déc. E.T. 88.687, 06.04.1999) .

Attention !  Pour l’administration de la TVA, il est donc question d’une location ordinaire exemptée si aucun de ces services complémentaires n’est fourni ou s’ils sont fournis avec un supplément de prix.

La jurisprudence va plus loin ! Effectivement. Selon la Cour de cassation, la location de logements de vacances doit être considérée comme une prestation hôtelière à taxer, même si le bailleur ne fait rien d’autre que remettre les clés aux hôtes lors du check-in durant lequel est également relevé le compteur d’électricité (Cass., 22.06.2012) .

Conseil.  Selon la Cour d’appel de Bruxelles, à qui l’affaire a été renvoyée après la cassation, une location de courte durée d’un logement de vacances combinée avec deux prestations complémentaires, étant la fourniture de l’électricité et le nettoyage après le départ, suffit pour qu’il soit question d’un service hôtelier. La Cour se base ici surtout sur l’élément de courte durée (Bruxelles, 07.11.2017) .