Copropriété fortuite : nouvelles règles

Copropriété fortuite. Lorsque vous achetez un immeuble en indivision avec votre partenaire, vous créez une copropriété volontaire. La copropriété peut aussi naître de manière «forcée», p.ex. lorsqu’elle résulte d’un régime légal, comme la copropriété dans les immeubles à appartements. Enfin, la copropriété peut naître de manière fortuite. Vous vous retrouvez alors dans une copropriété que vous n’avez pas choisie délibérément. L’exemple classique est celui où vous héritez de certains biens avec un ou plusieurs autres héritiers.

Part indivise. La nouvelle loi précise tout d’abord les droits dont dispose chaque copropriétaire fortuit par rapport à sa part dans la copropriété. Chaque copropriétaire peut ainsi administrer sa part, l’aliéner et la grever de droits réels pour autant que la nature incorporelle de la part ou la loi ne s’y oppose pas. Sur ce plan, la nouvelle loi est dès lors plus nuancée que le régime précédent, qui indiquait simplement que le copropriétaire pouvait disposer de sa part et la grever de droits réels.

Bien entier. La nouvelle loi confirme le régime existant, à savoir que chaque copropriétaire a droit à l’usage matériel et la jouissance du bien indivis, conformément à sa destination et sans que cet usage et cette jouissance n’excèdent sa part proportionnelle (art. 3.71 nouv. C. civ.) . Elle précise en outre que, comme avant, chaque copropriétaire peut accomplir des actes conservatoires et des actes d’administration provisoire sans avoir besoin de l’accord des autres copropriétaires. Les actes conservatoires sont des actes qui ont pour objectif de préserver l’existence ou le contenu essentiel d’un droit ou d’un bien ou d’éviter une perte imminente. Les actes d’administration provisoire sont des actes qui visent à protéger le bien ou ses fruits contre des inconvénients ou des événements soudains et passagers ou à permettre de profiter d’avantages soudains et passagers. Vous pouvez ainsi uniquement décider de faire effectuer des réparations urgentes et nécessaires ou de payer la prime d’assurance.

Actes d’administration et de disposition. Comme par le passé, vous ne pouvez pas accomplir seul des actes d’administration et de disposition. Vous avez encore toujours besoin de la collaboration et de l’accord des autres copropriétaires. À partir du 1^er  septembre, cette règle souffrira toutefois une double exception. La nouvelle loi dispose en effet que vous pouvez quand même accomplir seul des actes de disposition en cas de nécessité, s’il s’agit de biens périssables ou sujets à une dépréciation rapide. Celui qui a accompli l’acte doit toutefois le notifier sans délai aux autres propriétaires (art. 3.72 nouv. C. civ.) . Le tribunal peut aussi vous autoriser à accomplir seul l’acte lorsque le refus des autres copropriétaires de collaborer pourrait constituer une forme d’abus de droit. Le critère que le tribunal doit utiliser pour donner cette autorisation est de ce fait aussi plus clair. Jusqu’à présent, le juge pouvait vous autoriser à accomplir seul des actes d’administration dont il reconnaissait la nécessité.

Frais et charges ? En ce qui concerne les frais et les charges, il y a peu de changements, si ce n’est que le texte de loi est formulé de manière un peu plus claire. La loi dispose en effet que chaque copropriétaire contribue aux charges de la copropriété proportionnellement à sa part. À cet égard, les parts indivises des copropriétaires dans la copropriété fortuite sont d’ailleurs présumées être égales, sauf preuve contraire. La loi précise aussi en quoi consistent les charges, à savoir les dépenses utiles de conservation et d’entretien, ainsi que les frais d’administration, les impôts et autres charges relatives au bien indivis.

Fin de la copropriété. Dans le cas d’une copropriété fortuite (contrairement à ce qui est le cas pour une copropriété volontaire ou forcée), chaque copropriétaire peut exiger à tout moment le partage des biens en copropriété fortuite. Les créanciers des copropriétaires disposent du même droit. Les copropriétaires peuvent cependant convenir de reporter le partage pour une durée qui ne peut excéder cinq ans. Une telle convention peut aussi être renouvelée. S’il s’agit d’immeubles, l’accord n’est opposable aux tiers qu’après transcription de celui-ci dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale.