L’achat scindé est-il aussi à 6 % de TVA ?

Nouvelle habitation à 6 % de TVA

En principe à 21 % de TVA. En principe, le taux de TVA ordinaire de 21 % s’applique en cas d’achat d’une habitation sous le régime de la TVA.

Démolition et reconstruction à 6 % de TVA ! Du 1^er  janvier 2021 au 31 décembre 2022, la vente qui suit la démolition d’un immeuble et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation bénéficie du taux réduit de 6 % de TVA. Pour en bénéficier, l’acquéreur doit utiliser cette habitation comme «habitation propre et unique» au moins cinq ans (art. 1quater, §3 AR n° 20) .

Habitation propre ? Cela signifie en bref que l’acquéreur devra habiter lui-même dans l’habitation et qu’il devra y établir son domicile. Cette condition de domicile devra en principe être démontrée par l’inscription dans le registre d’état civil (circ. 2021/C/18, n° 4.1.1.2., 25.02.2021) .

Habitation unique ? Cela signifie que l’acquéreur ne peut posséder aucun autre bâtiment qui est utilisé en tout ou en partie comme habitation. Si l’acquéreur possède d’autres bâtiments, comme un entrepôt ou un garage, ça ne pose donc pas de problème (circ. 2021/C/18, n° 4.1.1.3., 25.02.2021) .

Attention 1 ! La possession d’un droit réel (p.ex. la nue-propriété ou l’usufruit) sur une autre habitation est déjà considérée comme un «immeuble empêchant». Cela ne concerne pas uniquement la pleine propriété.

Attention 2 ! Si c’est un couple (marié ou de cohabitants légaux) qui achète, les deux partenaires forment un tout. Si l’un d’eux a déjà une habitation, le taux réduit de 6 % de TVA ne s’applique pas.

Sauf par succession ! Cependant, les habitations où l’acquéreur est copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier suite à une succession ne comptent pas et sont donc laissées de côté.

Attention !  Si l’acquéreur a hérité de la pleine propriété ou a reçu une habitation en donation, cette habitation est, elle, prise en compte.

Et en cas d’achat scindé ?

Achat scindé ? C’est une technique très répandue dans le cadre d’un planning successoral. Les parents achètent l’usufruit de l’immeuble, alors que les enfants en achètent la nue-propriété. Lorsque les parents décèdent, l’usufruit passe chez les enfants en étant exempté d’impôt.

Exemple. Un promoteur immobilier démolit un immeuble de bureaux et un immeuble à appartements est ensuite érigé à sa place. L’un des appartements est acheté par les parents et leur fille via la technique de l’achat scindé (les parents achètent l’usufruit et la fille la nue-propriété). Les parents vont vivre dans l’appartement et y établissent leur domicile. Pour eux, c’est leur habitation unique. La fille reste vivre dans une habitation qu’elle loue et qui est aussi pour elle son habitation unique.

Seulement pour l’usufruitier d’une habitation unique ! La vente de l’usufruit aux parents peut avoir lieu en appliquant le taux réduit de 6 % de TVA si les conditions précitées sont réunies. La vente de la nue-propriété à la fille est toutefois exclue du taux réduit puisque la condition de l’habitation propre n’est pas remplie.