VENTE - COMPROMIS - 01.06.2021

Une condition, pas une porte de sortie !

Une condition suspensive avec le prêt reste un « classique ». Mais si la clause est formulée de manière trop vague, elle peut devenir une simple porte de sortie permettant à l’acheteur d’éviter la vente future.

Privilégiez une condition concrète et réaliste. Plus vous décrirez cette condition de manière concrète et réaliste, plus il vous sera facile de faire respecter la vente par l’acheteur ou d’obtenir une indemnisation par les tribunaux. Joignez-y un délai, par exemple trois semaines, au cours duquel l’acheteur doit fournir un certain nombre d’attestations de diverses banques (p.ex. trois) pour annuler la vente. Déterminez aussi le montant pour lequel l’acheteur cherche un crédit et stipulez que celui-ci doit être souscrit dans les conditions du marché en vigueur et éventuellement aussi sur une certaine période de paiement, par exemple 20 ou 25 ans.

Limitez le montant du prêt à 90 % du prix d’achat ! C’est un nouvel aspect à prendre en compte. N’oubliez pas que les banques ne sont actuellement pas autorisées par la Banque nationale à prêter plus de 90 % du prix d’achat. Si le compromis stipule que le prêt peut être demandé pour p.ex. 100 % du prix d’achat, il est facile pour l’acheteur de recevoir des attestations de refus. Limitez donc le montant à 90 %.

Compensation si l’acheteur ne remplit pas les conditions. Si les conditions sont claires, vous pouvez vous en servir comme base pour obliger l’acheteur à acheter ou (ce qui est généralement une meilleure option), pour obtenir au moins une certaine compensation. Récemment, le tribunal (Gand, 24.12.2019) a jugé que l’acheteur était en faute parce qu’il n’avait pas respecté les conditions qui avaient été convenues. Il n’avait notamment pas présenté suffisamment d’attestations et avait demandé un montant de prêt trop élevé.

Attention ! N’oubliez pas qu’une action en justice entraîne aussi des frais et que le tribunal atténue parfois le montant (p.ex. de 10 % à 5 %). Dans le cas d’espèce, le vendeur a dû passer par une longue procédure pour obtenir une indemnisation de 6 500 € (5 % du prix d’achat). La meilleure solution est souvent d’essayer de parvenir à un règlement à l’amiable.