Utiliser le fonds de réserve pour les travaux privatifs ?

À quoi sert le fonds de réserve ?

Fonds de roulement et de réserve. L’association des copropriétaires dispose à la fois d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve pour payer les factures. Le fonds de roulement est destiné à couvrir les dépenses périodiques, telles que les frais d’énergie ou les frais de nettoyage. Il existe également un fonds de réserve qui est destiné à des dépenses non périodiques (souvent plus importantes), telles que le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou l’installation d’une nouvelle toiture.

Quand utiliser le fonds de réserve ?

L’ACP statue sur les travaux privatifs. Dans certains cas, l’assemblée générale peut décider, avec une motivation spéciale, d’effectuer des travaux sur certaines parties privatives. Toutefois, elle doit pouvoir le justifier par des raisons économiques ou techniques. Par exemple, si des travaux sont nécessaires sur les terrasses, l’assemblée générale peut décider d’enlever le revêtement du sol privatif pour pouvoir améliorer l’étanchéité en-dessous de ce sol. Cette décision doit être prise à la majorité des 2/3.

Payer aussi avec le fonds de réserve ? Dans le passé, avant que l’ACP n’ait obtenu le pouvoir d’effectuer des travaux sur des parties privatives, la jurisprudence était stricte à ce sujet. Dans un jugement du 18 avril 2002, le Tribunal de première instance de Bruxelles avait ainsi jugé que l’ACP ne pouvait pas utiliser le fonds de réserve pour réaliser des travaux sur des parties privatives. Toutefois, c’était avant que la loi ne stipule que l’ACP peut décider de réaliser des travaux privatifs.

Entre-temps, c’est devenu possible. Ceci a été récemment confirmé par un jugement du Juge de paix d’Ostende. L’ACP avait décidé que les menuiseries extérieures privatives seraient remplacées durant les travaux de réparation de la façade. Les fenêtres étaient en piteux état, avec un risque d’infiltration d’eau supplémentaire. Par décision de l’assemblée générale, le syndic a été autorisé à puiser dans le fonds de réserve pour payer les frais liés au remplacement des menuiseries privatives.

Un copropriétaire n’était pas d’accord. Un propriétaire, dont la parcelle privative ne contenait pas de menuiserie à remplacer, s’est opposé à cette opération et a également estimé que le fonds de réserve ne devait pas être utilisé à cet effet, puisqu’il est destiné aux travaux dans les parties communes.

Le juge l’admet en tant qu’avance. Le juge de paix n’y a vu aucun problème. Selon lui, l’ACP a utilisé l’argent du fonds de réserve uniquement pour avancer les coûts des travaux de menuiserie, qui seraient par la suite intégralement remboursés par les différents propriétaires privés. Le fait que l’ACP ait décidé de réaliser ces travaux n’a pas modifié la répartition des coûts de ces travaux entre les copropriétaires.

Mais il faut bien compenser par après ! Le fonds de réserve avance les frais, en quelque sorte. Ensuite, chaque copropriétaire doit payer lui-même sa part, après que l’entrepreneur a établi sa facture.