Demandez un loyer fiscalement optimisé à votre société !

Comment calculer le loyer optimal ?

Louer est fiscalement intéressant. Sur le plan privé, vous pouvez en effet déduire des loyers perçus un forfait de frais d’en principe 40 % (art. 13, premier tiret CIR 92) , au lieu de 3 % pour une rémunération, et ne payez pas de cotisations sociales sur un loyer. Il n’est donc pas étonnant que vous ne puissiez, fiscalement, demander qu’un loyer limité à votre société.

Combien ? Un loyer est requalifié en rémunération, c’est-à-dire imposé comme telle, s’il excède le revenu cadastral non indexé (RC) × 5/3 × un coefficient de revalorisation qui augmente en principe un peu chaque année. Pour l’année de revenus 2021, ce coefficient est de 4,63, contre 4,60 pour 2020 (AR 18.07.2021, MB 26.07.2021) . Sur le plan fiscal, le loyer optimal pour 2021 est donc égal à ± 7,71 fois le RC non indexé (5/3 × 4,63).

Attention ! Si vous ne louez qu’une partie d’un immeuble, vous ne pouvez tenir compte que du RC afférent à la partie donnée en location.

Exemple. Vous louez à votre société un immeuble au RC non indexé de 1 200 €. Pour 2021, vous ne pouvez donc demander qu’un loyer annuel maximum de 9 260 € (1 200 € × 5/3 × 4,63). Si vous ne lui aviez loué que 20 % de cet immeuble, le loyer optimal n’aurait été que de 1 852 € (1 200 × 20 % × 5/3 × 4,63 ou 9 260 € × 20 %).

Conseil 1. Modifiez votre contrat de bail et liez le loyer à l’évolution du coefficient de revalorisation pour ainsi percevoir automatiquement chaque année un loyer optimisé de votre société.

Conseil 2. Vous pouvez vous faire verser le surplus de loyer que votre société vous doit pour les premiers mois de 2021 en une fois.

Comment optimiser davantage ?

Location de meubles. Si l’espace que vous louez à votre société contient des meubles vous appartenant et que votre société utilise également, mieux vaut aussi les lui louer. La location de biens meubles est en effet imposée de manière encore plus avantageuse que la location d’un immeuble. Vous ne payez en effet que 30 % d’impôt (art. 171, 3° CIR 92) après déduction d’un forfait de frais de 50 % (art. 4, 2°, b AR/CIR 92) . La location mobilière échappe en outre à la requalification en rémunération.

Conseil. Si vous ne ventilez pas dans le bail le loyer afférent aux meubles et celui afférent à l’immeuble, un montant forfaitaire de 40 % du loyer total sera censé se rapporter aux meubles (art. 4, 2°, b, AR/CIR 92) .

Frais d’eau, de chauffage et d’électricité. Faites-vous rembourser séparément par votre société les frais d’électricité, de chauffage et d’eau qui lui incombent. Ce remboursement n’est pas en effet un revenu imposable et échappe donc à une éventuelle requalification. Vous pouvez donc simplement répercuter une majoration de ces frais sur votre société sans devoir payer plus d’impôt.

Location d’un terrain. La requalification des loyers en rémunération ne s’applique qu’à la location de bâtiments. Si vous louez aussi un terrain à votre société, p.ex. votre entrée qui sert de parking pour vos clients, vous pouvez lui demander un loyer distinct pour cette location, qui sera entièrement considéré comme un revenu immobilier. Vous ne payerez donc pas de cotisations sociales dessus.

Attention ! En cas de location d’un terrain, la déduction forfaitaire de frais ne s’élève qu’à 10 % au lieu d’en principe 40 % pour la location d’un bâtiment (art. 13, deuxième tiret CIR 92) .