Démolition et reconstruction : nouvelles FAQ !

Démolition et reconstruction : taux de TVA de 6 %

Principes généraux

Élargissement temporaire. Vous le savez. Depuis le 1^er  janvier 2021, le taux réduit de TVA pour la démolition et reconstruction n’est plus limité à 32 villes et communes mais est temporairement étendu à tout le territoire belge. Temporairement, car c’est pour deux ans : du 1^er  janvier 2021 au 31 décembre 2022.

Pour la démolition et reconstruction ! En principe, les travaux de démolition sont soumis à 21 % de TVA, tout comme la construction d’un nouveau logement. Maintenant, tout cela peut bénéficier du taux de 6 %. Une première possibilité pour pouvoir bénéficier du taux de 6 % est que vous, maître d’ouvrage, concluez un contrat d’entreprise avec un entrepreneur à qui vous donnez ensuite mission de démolir un bâtiment existant et de reconstruire un nouveau logement (art. 1quater, §1, AR n° 20) .

Attention ! Le taux réduit pour démolition et reconstruction n’est en principe applicable que si le logement à reconstruire se trouve sur la même parcelle cadastrale que celle sur laquelle se trouve le bâtiment à démolir.

Aussi pour l’achat d’une nouvelle construction ! C’est une nouveauté du régime temporaire. La vente de maisons ou appartements peut effectivement bénéficier du taux réduit en matière de démolition et reconstruction (art. 1quater, §3, AR n° 20) . C’était exclu avant le 1^er  janvier 2021, même dans les 32 villes et communes où le taux réduit pour démolition et reconstruction existait déjà.

Conditions supplémentaires. Le maître d’ouvrage ou acheteur, selon le cas, doit en principe utiliser le logement comme logement propre et unique. En outre, la superficie habitable du logement doit rester limitée à 200 m². Ces deux conditions doivent être respectées durant cinq ans, sinon il faudra repayer de la TVA en plus.

Que pour le logement unique

Logement propre et unique donc ! Effectivement ! Le maître d’ouvrage ou acheteur ne doit pas seulement y vivre, il est aussi exigé qu’il s’agisse de son logement unique. Il ne peut donc en principe pas posséder d’autres logements.

Autres bâtiments ou autres logements ? En bref, logements. Posséder des bâtiments autres que des logements, comme des entrepôts ou des immeubles commerciaux n’est en soi pas un problème. Afin d’apprécier l’exigence de logement unique, il faut seulement tenir compte des bâtiments qui sont utilisés en tout ou en partie comme logements, ou destinés à l’être et sur lesquels le maître d’ouvrage ou acheteur peut faire valoir en tout ou en partie des droits de propriété ou d’autres droits réels, comme l’usufruit.

Sauf héritage ! Il y a effectivement une exception. Il n’est pas tenu compte des logements dont le maître d’ouvrage ou acheteur est devenu copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier suite à un héritage. Un tel logement n’est donc pas un «immeuble empêchant».

Sauf si hérité de la totalité ? Effectivement ! Si vous, en tant qu’héritier unique, avez hérité de la pleine propriété et non pas de la copropriété ou de la nue-propriété d’un logement, il est alors tenu compte de ce logement. Vous ne pouvez alors plus bénéficier du taux réduit de 6 % de TVA.

Donation, achat scindé, … ? C’est un problème. Ce ne sont que la copropriété et la nue-propriété suite à un héritage qui ne sont pas prises en compte (Cas pratiques d’application du taux réduit de la TVA temporaire pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison, version 02.06.2021, 8.2.) .

Service flat ? Oui, c’est aussi un «immeuble empêchant». Autrement dit, vous n’avez plus droit au taux réduit de 6 % de TVA. Il en va d’ailleurs de même de la possession d’un bâtiment d’habitation en cours de construction, d’une chambre dans un Apart hôtel, mais alors avec les caractéristiques qu’une entité autonome, comme une cuisine et une salle de bain.

Conseil 1. Une chambre qui n’est pas pourvue d’une cuisine et d’une salle de bain propre dans un hôtel ou dans une maison de soins n’est pas un logement et n’est donc pas un «immeuble empêchant» (Cas pratiques d’application, 8.1) .

Conseil 2. Un mobile home ou une caravane auxquels aucun revenu cadastral n’est attribué n’est pas un immeuble empêchant.

Nouvelles clarifications dans les FAQ du 2 juin 2021

Les logements à assistance peuvent-ils aussi bénéficier de ce taux réduit ?

Oui ! Lorsque les autres conditions sont remplies, la vente d’un logement à assistance par un promoteur immobilier peut effectivement bénéficier de l’application du taux réduit de TVA pour démolition et reconstruction. Il faut alors que le promoteur immobilier ait effectué lui-même ou ait fait effectuer la démolition et la reconstruction, qui y est associée, du groupe de logements à assistance (Cas pratiques d’application, 1.3) .

Attention ! Les établissements d’hébergement collectif, tels que les centres de soins ou les internats, ne peuvent pas bénéficier de cette mesure.

Qu’entend-on par démolition et reconstruction sur la même parcelle ?

Pas requis que ce soit exactement au même endroit ! Il est en effet exigé que vous ne construisiez pas trois rues plus loin que l’endroit où vous avez démoli, mais le nouveau logement ne doit pas nécessairement être construit à l’endroit exact où se trouvait le bâtiment démoli. Donc, tant que c’est sur la même parcelle cadastrale, c’est en ordre.

Démolition partielle ? Ça ne compte pas, selon l’administration. Si les quatre étages supérieurs d’un immeuble de sept appartements sont démolis et reconstruits, tandis que les trois étages inférieurs sont conservés, le taux réduit de TVA de 6 % ne peut s’appliquer (Cas pratiques d’application, 2.1.) .

Seule la cave est conservée ? L’administration de la TVA est d’accord. Si tout est démoli en surface et que seule la cave et/ou le garage souterrain sont conservés, l’administration accepte que le taux réduit soit appliqué, à condition que la partie souterraine conservée ne représente qu’une petite partie du bâtiment démoli (Cas pratiques d’application, 2.4.) . Une question de fait, donc, et probablement aussi un sujet de discussions…

Le taux réduit de TVA s’applique-t-il également à l’achat d’un garage ou d’un emplacement ?

Lors d’un achat à 6 % de TVA ? Effectivement. Si vous achetez un appartement qui remplit les conditions pour l’application du taux réduit, l’achat du garage/emplacement de parking peut alors aussi bénéficier du taux réduit. Il faut alors qu’un seul contrat de vente soit établi, donc tant pour le logement que pour le garage/emplacement de parking.

Donc pas si vous l’achetez plus tard ! En effet, car il n’y a alors plus un seul contrat de vente. Il y a deux livraisons dans ce cas. Le taux réduit ne peut alors pas être appliqué sur la livraison distincte du garage/emplacement de parking (Cas pratiques d’application, 4.1.) .

Le taux réduit s’applique-t-il aussi aux frais accessoires de l’achat ?

S’agit-il de frais refacturés ? En effet. Pensez aux frais de l’architecte, du coordinateur de sécurité, de l’étude de sol, etc. S’ils sont refacturés, ils tombent sous le régime TVA de l’opération principale et bénéficient donc aussi du taux de 6 % de TVA.

Conseil. Peu importe que ces frais soient repris sur la facture ou sur une annexe.