Location de chambres pour étudiants : avec ou sans TVA ?

Simple location ou service hôtelier ?

Pas de droit à déduction en cas de location immobilière ordinaire

La simple location est exemptée. Vous le savez. La location d’un immeuble est en principe exemptée de TVA (art. 44, §3, 2° CTVA) . La caractéristique d’une location immobilière ordinaire est que le bailleur se limite à accorder la jouissance exclusive d’un immeuble. Autrement dit, il s’agit de la simple mise à disposition passive d’un immeuble au locataire.

Aussi si meublé ? Oui, si un logement meublé est donné en location, l’exemption s’applique alors aussi pour la partie du prix du loyer qui porte sur le mobilier.

Pas de droit à déduction ! C’est logique. En cas de simple location, aucune TVA n’est facturée et il n’y a donc pas de droit à déduction de la TVA dans le chef du bailleur. Il ne peut d’aucune manière déduire la TVA qu’il paie lors de l’achat ou de la construction du bâtiment et sur les travaux d’entretien ou de réparation car il s’agit d’une location exemptée de TVA n’ouvrant pas droit à déduction.

Droit à déduction pour les services hôteliers

Quand y a-t-il un service hôtelier ? En bref, lorsque vous ne vous limitez pas à la mise à disposition passive de l’immeuble, mais qu’à côté, vous proposez d’autres services, contre un prix forfaitaire unique, comme la réception, le nettoyage, etc.

Service hôtelier avec TVA ? Oui. La fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants est effectivement une exception à cette location immobilière exemptée (art. 44, §3, 2°, a), troisième tiret CTVA) .

Droit à déduction ? Absolument. En tant que fournisseur d’un service hôtelier, vous devez porter en compte 6 % de TVA (AR n° 20, Annexe, Tableau A, XXX) . Dans ce cas, vous facturez bien de la TVA. Dès lors, la TVA que vous payez est déductible selon les règles ordinaires de déduction.

Quid des kots pour étudiants meublés ?

Quelle est la position de la Commission de ruling ?

Peut être un service hôtelier ! La mise à disposition de chambres pour étudiants meublées avec des services accessoires peut effectivement être considérée comme un service hôtelier, selon la Commission de ruling. Cela a donc pour conséquence que le bailleur et/ou investisseur doit facturer 6 % de TVA et qu’il peut aussi déduire la TVA qu’il a payée.

Une question de fait. Cela ne veut pas dire que tout kot pour étudiants peut être donné en location moyennant 6 % de TVA et ouvre un droit à déduction de la TVA. Il faut regarder au cas par cas si les services offerts sont substantiels, de sorte que la mise à disposition de chambres pour étudiants n’est plus une location immobilière passive ordinaire, mais bien un service hôtelier soumis à TVA.

Quel était le cas concret ? Il s’agissait en bref d’un projet de logements pour étudiants où des chambres d’étudiants et des espaces communs sont mis à disposition et où des services supplémentaires sont fournis, dont le nettoyage hebdomadaire des chambres et espaces communs, l’accueil (numérique), l’utilisation du wifi et la consommation d’eau et d’électricité. Les locataires sont obligés de prendre ces services supplémentaires contre un prix unique et forfaitaire sans qu’ils puissent renoncer à un service moyennant une réduction de prix (déc. n° 2020.1867, 06.10.2020) . Dans ce cas, la Commission de ruling avait considéré qu’il s’agissait d’un service hôtelier.

Tentative d’intervention juridique

Trop lucratif ? Ils ont dû y penser à Bruxelles. On craignait que de nombreuses demandes de ruling ne soient introduites afin de pouvoir donner en location des kots pour étudiants avec TVA. Le gouvernement avait préparé un projet de loi dans lequel il était repris que la mise à disposition de chambres pour étudiants avec des services supplémentaires ne pouvait pas être soumise à la TVA (art. 28 projet de loi 1943/004, 20.05.2021) .

Trop accessoire ? C’était le raisonnement derrière tout ça. Un étudiant recherche surtout un espace de vie et les services supplémentaires peuvent être une bonne chose, mais ils ne sont pas une fin en soi. En outre, la mise à disposition de chambres d’étudiants répondrait à l’objectif social de l’exonération de principe pour la location d’immeubles, ce qui n’est pas le cas pour les services hôteliers.

Problématique pour le Conseil d’État ! Tout d’abord, un avis urgent a été demandé, alors qu’il n’y avait aucune urgence. Le Conseil d’État a fait savoir que l’exclusion des chambres d’étudiants du régime des services hôteliers soulève des questions quant au principe constitutionnel d’égalité.

Et maintenant ? Tout reste inchangé pour l’instant. Le régime proposé a été retiré par le gouvernement. Cependant, le ministre des Finances n’a laissé aucun doute sur le fait qu’un nouveau projet de loi serait réintroduit afin d’éviter que de la TVA ne soit perçue sur les loyers des kots pour étudiants. Affaire à suivre…