IMMOBILIER - BAUX À LOYER - 20.09.2021

Comment êtes-vous imposé si vous louez à une association ?

ASBL ou association de fait ?

Point commun. Tant l’ASBL que l’association de fait sont composées de personnes qui collaborent en vue d’un objectif. Pensez p.ex. à un mouvement de jeunesse, une association de protection de la nature, un club de sport amateur, etc. Le but n’est donc pas d’enrichir les membres de l’association. ASBL signifie en effet «association sans but lucratif».

Différence majeure. Une ASBL a une «personnalité juridique», alors qu’une association de fait n’en a pas. Cela signifie que lorsqu’on loue à une ASBL, c’est l’ASBL qui est le locataire, alors qu’avec une association de fait, ce sont les membres de l’association (soit tous, soit certains d’entre eux que les autres ont mandatés pour ce faire).

Comment le revenu est-il imposé ?

Sur la base du revenu cadastral (RC). C’est le cas lorsque vous louez à une personne physique qui n’utilise pas le bien loué pour sa profession. Vous êtes alors imposé sur le RC indexé s’il s’agit d’un terrain, et sur le RC indexé × 1,4 si vous louez un bâtiment (art. 7, §1, 2°, a CIR 92) .

Sur les loyers réels. Si le locataire n’est pas une personne physique qui utilise le bien à des fins non professionnelles, vous êtes imposé sur le loyer réel moins un forfait de frais. En principe, ce forfait s’élève à 10 % du loyer brut en cas de location d’un terrain, et à 40 % du loyer brut en cas de location d’un bâtiment (avec un maximum de 2/3 × 4,63 (coefficient de revalorisation) × RC immeuble).

Attention ! Dans le second cas, vous serez toujours imposé sur le RC indexé ou le RC indexé × 1,4 si celui-ci est supérieur aux loyers réels moins le forfait de frais. La deuxième méthode de taxation n’est donc jamais plus intéressante que la première.

Et les loyers de l’association ?

Les loyers réels sont imposables. C’est en tout cas le point de vue du fisc, avec lequel le ministre est d’accord (QP n° 249, Donné, 19.02.2021) . En résumé, le raisonnement est qu’une association, avec ou sans personnalité juridique, n’est pas une personne physique qui n’utilise pas le bien loué pour sa profession, donc l’imposition basée sur le RC n’est pas possible.

Le ministre a-t-il raison ? D’après nous, la question mérite débat. On pourrait dire qu’une véritable association de fait sans but lucratif est en fait un ensemble de personnes physiques qui n’utilisent pas le bien loué pour leur profession. Vous devrez cependant aller en justice, car, avec une telle argumentation, vous n’obtiendrez pas gain de cause vis-à-vis de votre contrôleur ou dans le cadre de la procédure de réclamation.

Conseil 1. L’année dernière, un juge a donné tort au fisc (Trib. Hasselt, 27.02.2020) .

Conseil 2. Quoi qu’il en soit, tenez compte des impôts que vous devrez payer pour déterminer votre loyer.

Parfois, une exonération est possible. Si vous louez le bien à une association, il est possible que vous ne soyez pas du tout taxé. Il existe une exonération pour les revenus des biens immobiliers qui sont utilisés sans but lucratif pour l’exercice public d’un culte religieux ou de la morale laïque, pour l’enseignement, pour l’établissement d’un hôpital, d’une maison de repos ou d’une maison de vacances pour enfants ou pensionnés, ou d’autres institutions caritatives similaires (art. 12, §1 CIR 92) .

Conseil. Cette exonération s’applique indépendamment du fait que le locataire soit une ASBL ou une association de fait.