TAUX TVA - 6 % TVA - 22.09.2021

Démolition et reconstruction : quid des annexes ?

Démolition et reconstruction : baisse de taux TVA temporaire

Nouveau régime, et non pas élargissement du régime pour les 32 villes et communes

Conditions supplémentaires ! C’est la différence. Dans les 32 villes et communes où pouvait déjà être appliqué le taux de 6 % de TVA, la seule condition était qu’il s’agisse de démolition et de reconstruction et que ces opérations aient lieu sur le territoire d’une de ces fameuses 32 villes et communes. Dans le nouveau régime, applicable depuis le début de cette année, une série d’autres conditions sont imposées.

Conseil. Ces deux régimes continuent de cohabiter. Les conditions supplémentaires ne concernent donc pas ces 32 villes et communes.

Régime temporaire ! C’est aussi une différence. Le nouveau régime ne s’applique que pour une période de deux ans : du 1^er  janvier 2021 au 31 décembre 2022. Le régime des 32 villes et communes n’est par contre pas limité dans le temps.

Pour construire ou acheter neuf ! Le taux réduit de TVA de 6 % s’applique tout d’abord si vous, maître d’ouvrage, concluez un contrat avec un entrepreneur qui aura pour mission de démolir un bâtiment existant et de reconstruire un nouveau logement à la place de celui-ci (AR n° 20, art. 1quater, §1) . Il peut en outre être appliqué à la vente d’une nouvelle maison ou d’un appartement neuf, à condition qu’il y ait eu une démolition au préalable (AR n°20, art. 1quater, §3) .

Que pour le logement propre ! Le maître d’ouvrage (acheteur) doit en principe utiliser le logement nouvellement construit comme logement propre. La mise en location du bâtiment n’est donc pas possible avec ce régime temporaire, mais l’est sous le régime des 32 villes et communes.

Conseil. Cette condition d’habitation doit être respectée durant cinq ans. Après cette période, le bâtiment peut donc être donné en location.

Condition de superficie ! C’est aussi différent du régime existant dans les 32 villes et communes. La superficie habitable du nouveau logement doit, dans le nouveau régime, être limitée à 200 m².

Conseil. Cette condition de superficie doit aussi être respectée durant cinq ans. Après cinq ans, on peut donc éventuellement rajouter une annexe, mais évidemment sans pouvoir bénéficier du taux de 6 % de TVA vu qu’il ne s’applique que jusque fin 2022.

Seulement en cas de logement unique ; tous les immeubles ne sont pas des immeubles «empêchants»

Logement unique ! C’est aussi une exigence. On ne peut pas posséder d’autres logements. On tient alors compte de tous les bâtiments utilisés comme logement ou destinés à l’être.

Un autre immeuble ne pose pas de problèmes ? Non, effectivement. La possession d’un espace de bureau p.ex. ne pose pas de problèmes ; celui-ci n’est pas considéré comme un « immeuble empêchant » (Cas pratiques d’application du taux réduit de la TVA temporaire pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge et leur livraison, version 2 juin 2021, 8.1.) .

Sur la même parcelle ! Il faut effectivement que le nouveau bâtiment soit construit sur la même parcelle que celle sur laquelle le bâtiment à démolir se situe. Il n’est pas exigé que ce soit exactement au même endroit que le bâtiment démoli.

Aussi pour les annexes ?

Annexe utilisée à des fins professionnelles

Cela constitue un ensemble ? Cela signifie concrètement que l’annexe ne peut pas fonctionner séparément du logement. Lorsque l’annexe est utilisée à des fins professionnelles, cet espace compte alors aussi pour déterminer la superficie habitable maximum de 200 m². Si la superficie habitable du logement en tant que tel est de 120 m² et que celle de l’annexe est de 100 m², le taux de 6 % ne peut alors pas du tout être appliqué.

Tout à 6 % de TVA alors ? Oui. Si le seuil de 200 m² n’est pas dépassé, le taux réduit de TVA peut alors être appliqué au logement ainsi qu’à l’annexe. Il faut alors que l’ensemble soit utilisé principalement comme logement. La superficie de la partie habitable doit donc être supérieure à la superficie de la partie professionnelle. Si cette condition est remplie, le taux réduit peut alors être appliqué à l’ensemble des travaux, en principe y compris aux travaux portant sur l’annexe utilisée à des fins professionnelles.

Attention 1 ! Si les travaux sont exclusivement réalisés à cette annexe, p.ex. les travaux relatifs à l’aménagement de cette annexe, c’est alors le taux ordinaire de TVA qui sera applicable à ces travaux (Circ. 2021/C/18 du 25.02.2021, 4.1.1.2. et 5.1.1.2.) .

Attention 2 ! Si la condition quant à l’utilisation n’est pas remplie et que donc l’ensemble est utilisé pour plus de 50 % à des fins professionnelles, l’application du taux réduit de TVA est totalement exclue.

L’annexe est une unité autonome ? Dans ce cas, les conditions pour l’application du taux réduit doivent être appréciées par bâtiment. L’annexe est alors, vu l’usage professionnel, exclue du taux réduit. Le logement à proprement parler peut alors bénéficier du taux réduit si toutes les autres conditions sont remplies (Cas pratiques d’application, version 2 juin 2021, 4.2.) .

Conseil 1. Pour l’appréciation de la condition concernant la superficie habitable maximum, la superficie de l’annexe ne doit, dans ce cas, pas être prise en compte.

Conseil 2. Pour le calcul de la superficie habitable, une série de pièces ne comptent pas. Il faut donc examiner cela de près (circ. 2021/C/18, 25.02.2021, 4.1.1.5. et 5.2.1.5.) .

Annexe utilisée à des fins d’habitation

Cela constitue un ensemble ? Si le logement à proprement parler et l’annexe, aussi utilisée à des fins d’habitation, forment un tout, le taux réduit peut alors être appliqué à condition que la superficie maximale habitable de 200 m² ne soit pas dépassée.

Attention ! Pour ce calcul, il faut tenir compte de la superficie habitable totale, donc tant du logement que de l’annexe. Il faut bien entendu aussi que les autres conditions pour l’application du taux réduit soient remplies.

L’annexe est une unité autonome ? Dans ce cas, vous ne pouvez pas appliquer le taux réduit de TVA, car la condition de logement unique n’est pas remplie. Les deux unités d’habitation sont alors exclues de l’application du taux réduit (Cas pratiques d’application, version 2 juin 2021, 4.3.) .

Garage, carport... ?

Cela ne compte pas pour les 200m² ! C’est important. La superficie du garage ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la superficie habitable maximale de 200 m², car ce n’est pas considéré – à juste titre – comme une pièce d’habitation.

Achat d’un garage aussi à 6 % ? Oui ! Si vous achetez une maison ou un appartement qui répond aux conditions pour le taux réduit de TVA de 6 %, l’achat du garage peut alors aussi bénéficier du taux réduit. Il est alors exigé qu’un seul contrat de vente soit établi, donc tant pour la maison ou l’appartement que pour le garage.

Conseil. Il n’est pas exigé que le garage soit intégré au logement. Un garage isolé peut donc aussi en bénéficier.

Acheter le garage par la suite ? Non, dans ce cas, le taux de 6 % ne peut plus être appliqué. Vous avez effectivement effectué deux achats distincts (Cas pratiques d’application, 4.1.) .