L’immeuble d’une SRL acquis bon marché à la liquidation ?

Achat d’un immeuble avec la société

TVA . Si une société achète un nouvel immeuble, elle paie 21 % de TVA dessus et peut récupérer celle-ci via sa déclaration de TVA.

Amortissement . Bien entendu, la société ne peut pas déduire immédiatement la totalité du prix d’achat ; elle doit l’amortir. Pour un bâtiment industriel (p.ex. une usine), une période d’amortissement de 20 ans s’applique en principe. Pour un bâtiment commercial (p.ex. un immeuble de bureaux), la période est en général de 33 ans.

Attention !  La société ne peut amortir que le bâtiment, pas le terrain y attenant.

Déduction pour investissement (DPI) de 25 % ! Si la société est une PME (art. 1:24, §1-6 CSA) , elle a en principe droit à une DPI unique de 25 %. Elle doit acheter le bien avant le 1^er  janvier 2023.

Attention !  Cette DPI ne s’applique qu’au bâtiment, et non au terrain y attenant.

Immeuble privé après la liquidation ?

Révision de la TVA . Pour les biens immobiliers, il existe une période de révision de la TVA de 15 ans. Si le bien devient privé pendant cette période, une partie (au prorata) de la TVA déduite est revue et doit donc être remboursée. Si le bien devient privé après seulement sept ans, votre client doit rembourser 8/15 de la TVA déduite.

Faut-il aussi réviser la DPI de 25 % ? Non ! La DPI unique obtenue n’est pas révisée lors de la liquidation.

Impôt sur les plus-values . Lors de la liquidation, l’immeuble est réparti entre les actionnaires à sa valeur réelle. Entre-temps, la société a déjà amorti le bâtiment pendant quelques années et la valeur comptable est donc probablement inférieure à la valeur réelle. Au moment de la distribution, une plus-value est donc exprimée, qui est imposée dans le chef de la société à 25 %, en principe.

Exemple . La société a acheté l’immeuble pour 500 000 € et a entre-temps amorti 100 000 €. La valeur comptable est alors de 400 000 €. Mais si la valeur réelle s’élève à 600 000 €, la société est toutefois imposée sur une plus-value de 200 000 €.

Boni de liquidation. Au niveau privé, votre client est imposé sur le boni de liquidation, à raison d’un précompte mobilier de 30 %. Ce boni est égal au montant que l’on reçoit en tant qu’actionnaire lors de la liquidation, moins le capital que l’on a versé initialement dans la société.

Conseil.  Le boni de liquidation peut être (partiellement) exonéré si la société dispose de réserves de liquidation. En effet, celles-ci peuvent être distribuées exonérées d’impôt à la liquidation. Votre client devrait examiner cette possibilité avec son comptable, car ce régime favorable est particulièrement complexe et soumis à des formalités strictes.

Droits d’enregistrement ? En principe, il paie 10 % (Flandre) ou 12,5 % (Bruxelles et Wallonie) sur le transfert de l’immeuble dans son patrimoine privé. Toutefois, si la société est une SRL, SNC ou SComm, seul un droit fixe général de 50 € est dû s’il était déjà actionnaire au moment de l’achat.