LOCATION - 14.09.2021

Location avec application de la TVA ?

Location immobilière

Principe

La location d’un immeuble est en principe exemptée de TVA (art. 44, §3, 2° CTVA) .

Une caractéristique de la location immobilière est que le bailleur se limite à accorder au locataire la jouissance exclusive d’un immeuble de manière passive, donc sans services accessoires.

Attention ! Si un logement meublé est donné en location, l’exemption s’applique aussi à la partie du loyer qui porte sur le mobilier (Manuel TVA, n° 61/3) .

Le revers de la médaille est évidemment que le bailleur ne peut pas déduire la TVA qu’il a payée lors de l’achat ou de la construction du bâtiment et sur les travaux d’entretien et de réparation du bâtiment.

Services hôteliers

De quoi s’agit-il ?

Si vous ne vous limitez pas à la simple mise à disposition passive d’un immeuble, mais que vous prévoyez aussi d’autres services, il peut alors s’agir d’un service hôtelier qui sera soumis à la TVA.

La fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants est effectivement une exception à cette location immobilière exemptée (art. 44, §3, 2°, a), troisième tiret CTVA) . Vous devez facturer de la TVA sur une telle prestation de services. En contrepartie, vous pouvez déduire la TVA que vous avez payée, selon les règles ordinaires de déduction.

Quand est-il question d’un service hôtelier ?

La question étant : quelle est la nature du service à fournir et à quelle fréquence pour pouvoir qualifier le contrat non pas de location immobilière, mais d’un service hôtelier ?

Il n’y a pas unanimité sur ce point. Entre le point de vue traditionnel, et plus strict de l’administration d’une part et le point de vue plus souple de la jurisprudence d’autre part, la Commission de ruling a tenté de trouver un juste milieu.

Point de vue de l’administration de la TVA

Pour l’administration de la TVA, il n’est question d’un service hôtelier soumis à la TVA que si les prestations suivantes sont systématiquement fournies à tous les hôtes contre un prix global (c’est-à-dire unique et forfaitaire) :

• mise à disposition d’un logement meublé ; et
• accueil sur place durant une grande partie de la journée ; et
• un des services supplémentaires suivants :

• entretien et nettoyage régulier durant le séjour ;
• renouvellement du linge de toilette durant le séjour ;
• offre d’un petit-déjeuner (e.a. Manuel TVA, n° 55, B ; déc. E.T. 88.687, 06.04.1999 ; QP n° 292, Lachaert, 30.03.2020) .

Attention 1 ! Pour l’administration de la TVA, il est donc question d’une location ordinaire (exemptée) lorsqu’aucun des services supplémentaires n’est fourni ou lorsque ceux-ci sont fournis avec paiement d’un supplément de prix.

Attention 2 ! Même si le client a la possibilité de renoncer à certains services, moyennant une réduction de prix, il ne s’agira pas d’un service hôtelier.

Attention 3 ! Si l’établissement ne possède pas l’organisation ou les équipements nécessaires, comme les hôtels, pour pouvoir assurer la réception et l’accueil des hôtes, il s’agira alors d’une location immobilière exemptée.

Position des juges

Selon la Cour de cassation, la mise à disposition de logements de vacances doit être considérée comme une prestation hôtelière à soumettre à la TVA, même s’il n’y a rien d’autres que la remise des clefs aux hôtes accompagnée d’un check-in durant lequel on note entre autres la consommation d’électricité (Cass., 22.06.2012) .

La Cour d’appel de Bruxelles, à qui la Cour de cassation a renvoyé l’affaire, considère qu’une location de courte durée d’une maison de vacances combinée à deux prestations accessoires, étant la livraison d’électricité et le nettoyage après le départ, suffit pour pouvoir parler d’un service hôtelier. La Cour se base ici surtout sur l’élément de courte durée (Bruxelles, 07.11.2017) .

Position de la Commission de ruling

La Commission de ruling revient d’abord sur le paquet de services devant être offert moyennant un prix forfaitaire unique, pour pouvoir parler, selon l’administration de la TVA, d’un service hôtelier (déc. ant. n° 2020.1657, 18.08.2020) .

Selon la Commission de ruling, un nettoyage avant et après le séjour suffit en cas de séjour de maximum sept jours. Le linge de toilette peut être changé tous les quatre jours.

Cette Commission précise encore qu’une réception physique n’est pas nécessaire. Si une accessibilité quasi-permanente est possible via une réception numérique et téléphonique, alors cela suffit.

Enfin, elle est d’avis que les services ne doivent pas nécessairement être fournis par l’exploitant lui-même, mais que celui-ci peut faire appel à une partie tierce à qui il sous-traite ces services.

Chambres pour étudiants

Le gouvernement a introduit un projet de loi selon lequel la mise à disposition de logements pour étudiants avec fourniture de services supplémentaires ne peut en aucun cas être soumise à la TVA, même si selon les critères ci-dessus, il ne s’agit pas d’une location immobilière passive mais d’un service hôtelier (art. 28 projet de loi 1943/004, 20.05.2021) . Suite à l’avis du Conseil d’État, le gouvernement avait décidé de laisser tomber cette mesure. Toutefois, le Conseil des ministres du 9 juillet 2021 a à nouveau donné son approbation quant à un nouveau projet de loi dans lequel figure une disposition selon laquelle les établissements, où le logement est habituellement fourni à des étudiants, ne seraient pas visés par la notion de service hôtelier (imposable). À suivre …

Qualification de service hôtelier : impact

Tout d’abord, vous devez facturer de la TVA sur la mise à disposition de l’immobilier résidentiel. Vous pouvez alors faire application du taux réduit de 6 % de TVA applicable aux services hôteliers (AR n° 20, Annexe, Tableau A, XXX) .

En outre, vous pouvez déduire, selon les règles normales de déduction, la TVA que vous avez payée sur la construction et l’aménagement de la résidence, ainsi que sur les travaux de rénovation (placement de nouveaux vitrages, d’un nouveau toit, installation d’une nouvelle cuisine, toutes sortes de réparations, …).

Attention ! Si vous résidez parfois aussi dans ce bâtiment, la TVA pour cet usage privé n’est alors pas déductible et vous devrez limiter la déduction de la TVA aux périodes durant lesquelles le bâtiment est mis à la disposition des hôtes payants.