Pour aller plus loin

Contrat location local de consultation

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Quel type de bail pour louer un cabinet de consultation ?

Le droit locatif applicable

En cas de location d’un bâtiment. Si vous louez un (étage d’un) bâtiment pour y établir votre cabinet médical, ceci ne relève pas de la législation sur le bail commercial. Juridiquement, vous êtes un «entrepreneur» en vertu du code de droit économique, mais c’est totalement distinct de la question de la législation applicable à la location d’un cabinet. Cette législation, c’est celle du «droit commun des baux à loyer» et non celle des baux commerciaux.

Et pour la location de ce cabinet, donc ? Un abonné nous a demandé quel serait le droit locatif applicable s’il louait un de ses cabinets de consultation à un confrère pour p.ex. deux matinées et une après-midi. «Nous sommes tous deux des entrepreneurs. Donc, ce sera la législation sur les baux commerciaux, non ?», se disait-il. Eh bien non, répétons-le, car l’un n’a rien à voir avec l’autre. Là aussi, c’est le «droit commun des baux à loyer» qui s’applique.

Le contrat de bail à établir

Peu ou pas de prescriptions. C’est propre au bail «de droit commun» de n’être guère réglé par la loi. Beaucoup est laissé à la liberté contractuelle des parties, contrairement p.ex. aux baux commerciaux ou de résidence principale, pour lesquels la loi fixe beaucoup de choses. Prenez la durée du bail. Dans un bail de droit commun, vous la choisissez (ce peut même être une durée indéterminée) et ne devez donc pas tenir compte de la formule 3-6-9 ou d’une autre formule obligatoire.

Il peut suffire d’un contrat limité. Comme il n’y a que peu ou pas de clauses obligatoires, le contrat ne doit pas prendre des pages. Il doit bien sûr contenir une description du local loué, ainsi qu’une énumération des moments (en général des parties de journée) où le locataire l’utilisera. Bien évidemment aussi, vous y fixez le loyer à payer et la date de début du contrat. Pour sa durée, vous avez le choix entre une durée déterminée ou indéterminée. Dans les deux cas, prévoyez de préférence aussi un délai de préavis (de trois mois p.ex.).

Vous trouvez un contrat type de location d’un cabinet de consultation sur https://astucesetconseils.be , Annexes, 31^e  année, n° 15.

Quelques points auxquels être attentif

Pour la TVA. Si vous louez un cabinet de consultation tout équipé, votre location est en principe tant immobilière (le cabinet en soi) que mobilière (la table d’examen, les instruments, les appareils, etc.). Suivant l’Administration de la TVA, vous devez en principe ventiler le loyer en deux parties, vu que la partie immobilière n’est pas soumise à la TVA, mais que la partie mobilière l’est. Plus fort encore, si vous offrez aussi des «services complémentaires» (utilisation du secrétariat médical, soutien informatique, etc.), c’est même la totalité du loyer qui est soumise à la TVA. Vous pouvez par contre inclure des frais d’occupation (eau, électricité, etc.) dans le loyer sans avoir à compter de TVA.

Pour le loyer. Préférez un montant forfaitaire à un pourcentage des honoraires perçus par le locataire. Cela pourrait en effet s’apparenter à un partage d’honoraires, interdit par la déontologie («dichotomie»). La réalité d’une part, la lettre de la loi et la déontologie d’autre part, sont ici bien loin de se rejoindre…