L’ACP peut-elle décider que chacun doit remplacer sa porte ?

Travaux requis aux parties privatives

Porte coupe-feu pour chaque appartement. Il y avait un problème de sécurité incendie dans un immeuble d’habitation : les pompiers avaient constaté que les normes n’étaient pas respectées et avaient ordonné la réalisation de certains travaux. L’un des travaux consistait à remplacer les portes d’entrée des différents appartements du bâtiment par des portes résistantes au feu. Selon le rapport des pompiers, qui a été envoyé au syndic, aucune nouvelle domiciliation ne devait être autorisée dans le bâtiment tant que ces travaux n’auront pas été effectués.

Elles ne sont pas considérées comme des parties communes. Dans de nombreux actes de base, les portes d’entrée de chaque appartement sont considérées comme des parties privatives. Dans ce cas, l’ACP n’a pas son mot à dire sur le remplacement ou non de chaque porte d’entrée. En effet, l’ACP n’est compétente que pour prendre des décisions concernant les parties communes d’un immeuble à appartements. En principe, elle ne peut pas prendre de décisions concernant les travaux à effectuer dans les appartements privatifs.

Mais l’ACP peut parfois décider

La loi offre une solution ! La loi (art. 3.88 §1, 1°, d) C.civ.) prévoit une exception selon laquelle l’ACP peut décider, dans certaines situations, de faire exécuter certains travaux dans les parties privatives du bâtiment. Dans ce cas, l’ACP peut désigner un entrepreneur et envoyer la facture au copropriétaire concerné.

Décision à la majorité des 2/3. Cela ne sera possible que si les travaux sont nécessaires d’un point de vue technique ou économique. Si cette nécessité peut être démontrée, l’ACP pourra toujours prendre des décisions concernant les parties privatives à la majorité des 2/3 des voix.

Ajoutez une motivation ! Cette décision devra être accompagnée d’une motivation spéciale. Selon la Cour de cassation, cette obligation est remplie dès lors que le contexte et les documents démontrent que les travaux sont effectivement nécessaires d’un point de vue technique ou économique.

Il peut s’agir notamment d’un rapport des pompiers. Le rapport des pompiers doit être joint au procès-verbal si, lors d’une inspection d’un immeuble à appartements, les pompiers signalent l’obligation d’adapter les portes d’appartement aux normes et que l’assemblée générale décide ensuite d’effectuer les travaux. Ceci afin de prouver suffisamment la nécessité des travaux à réaliser.

Attendre quatre mois ? Il est vrai que chaque copropriétaire peut encore contester en justice la décision de l’ACP dans les quatre mois qui suivent son adoption. Un syndic prudent attendra donc cette période avant de commencer les travaux.

Conseil.  Toutefois, en cas de nécessité urgente, il pourrait demander à l’ACP l’autorisation de faire effectuer les travaux dès maintenant. Dans ce cas l’ACP assumera la responsabilité des travaux si la décision est annulée par un juge.