La fin de la théorie de la plus-value ?

Cour d’appel. Une SA était propriétaire d’un appartement utilisé gratuitement par son administrateur, qui était de ce fait imposé sur un  avantage de toute nature (ATN). La Cour d’appel a accepté la déduction des amortissements parce que la SA aurait eu l’intention de placer ses fonds de manière durable et parce qu’une plus-value imposable pouvait raisonnablement être attendue de la vente de l’appartement (Gand, 03.12.2019) .

Cour de cassation. La Cour de cassation annule l’arrêt. Étant donné que l’administrateur utilisait l’appartement à titre gratuit, le fait que la SA réaliserait probablement un bénéfice lors d’une revente ultérieure de l’appartement ne constituait pas un argument suffisant pour justifier la déduction des amortissements.

La théorie de la plus-value. Selon cette théorie, si une société achète un immeuble pour le revendre ensuite avec un bénéfice, les amortissements sont en principe des frais exposés pour obtenir ou conserver un revenu imposable et sont donc déductibles (art 49 CIR 92) . Cette théorie ne s’applique qu’à un achat en pleine propriété, car un usufruit prend normalement fin sans plus-value pour la société.

Une théorie désormais rejetée ? Non ! La théorie de la plus-value peut encore être utilisée pour justifier la déduction des frais d’un immeuble en pleine propriété, mais elle est totalement distincte de la question de la déduction des frais d’un immeuble que vous utilisez gratuitement. Si c’est le cas, alors, selon la Cour de cassation, vous devez (également) prouver que les conditions de la théorie de la rémunération sont remplies, c.-à-d. que vous êtes imposé sur un ATN logement en échange de prestations effectives au profit de votre société (Cass., 14.10.2016) .

Attention !  Pour invoquer avec succès la théorie de la plus-value, une simple possibilité de plus-value ne suffit pas (Cass., 25.06.2020) . Vous devez prouver, p.ex. à l’aide d’un plan financier, que le bien a été acheté avec l’intention de pouvoir le revendre, plus tard, avec une plus-value.

Conseil.  Si votre société utilise elle-même le bien ou le loue, normalement, cette utilisation ou cette location justifie la déduction des dépenses.