Le promoteur promet que la pompe à chaleur sera acceptée

Le promoteur immobilier l’a promis…

Les statuts en cas de vente sur plan. Si vous achetez un appartement sur plan, le promoteur-vendeur doit notamment vous fournir l’acte de base et le règlement de copropriété de l’immeuble à l’achat (art. 7, d, loi Breyne) . Le promoteur pourrait promettre d’y apporter des modifications. Une clause statutaire peut en effet prévoir que le promoteur reçoit une procuration à cette fin. Cela signifie-t-il que les autres copropriétaires doivent accepter ces modifications sans broncher ?

Que peut encore modifier le promoteur immobilier ? La loi précise que le promoteur immobilier peut prévoir d’apporter des modifications à l’acte de base jusqu’à la réception provisoire, donc même après la vente d’un ou plusieurs appartement(s).

Attention ! Les modifications ne doivent pas affecter les droits des copropriétaires. Ce sont donc des modifications qui sont notamment techniquement nécessaires ou dans l’intérêt de l’ACP. Les copropriétaires peuvent toutefois s’y opposer.

L’ACP se prononce sur les autres modifications ! Le promoteur doit se conformer au droit de la copropriété dès le moment où le premier appartement a été cédé ou attribué et où l’acte de base a été transcrit au bureau de sécurité juridique. Il s’agit donc généralement de la date à laquelle le premier appartement a été vendu. Le promoteur doit donc demander l’autorisation de l’assemblée générale de l’association des copropriétaires (ACP) dès ce moment.

Que vaut donc une telle promesse ?

Pompe à chaleur sur le toit commun. Dans l’affaire portée devant le juge (JP Ostende, 30.11.2021) , un copropriétaire avait installé une pompe à chaleur sur le toit commun. Il s’était référé à son acte de vente avec le promoteur immobilier dans lequel ce dernier avait accepté l’installation d’une pompe à chaleur sur le toit. Il y avait également une disposition dans les statuts qui précisait que les futurs copropriétaires donnaient au promoteur immobilier une procuration pour modifier l’acte de base avant la réception provisoire des parties communes.

Un copropriétaire s’y oppose. Un autre copropriétaire veut que la pompe à chaleur soit retirée parce que le toit fait partie des communs dans l’acte de base et parce qu’il est gêné par la pompe à chaleur (principalement son bruit).

Pour le juge, la promesse n’a aucune valeur. La clause statutaire est contraire aux dispositions impératives du droit de la copropriété. Le copropriétaire doit donc retirer sa pompe à chaleur.

Conseil. Cela se passe bien sûr différemment si des accords clairs sont inscrits dans les statuts et le cahier des charges. On peut y prévoir qu’un emplacement fixe sur le toit est réservé à chaque acheteur d’un appartement pour installer une pompe à chaleur (ou des panneaux solaires). Dans ce cas, il s’agit de droits acquis sur lesquels chaque propriétaire d’appartement peut s’appuyer pour placer cette pompe à chaleur sur l’espace qui lui est réservé sur le toit commun sans l’intervention de l’assemblée générale.