DROITS DE SUCCESSION - PLANIFICATION SUCCESSORALE - 29.01.2024

Vendre après un achat scindé ?

Un achat scindé

Pour rappel…  L’achat scindé consiste pour des parents à acheter l’usufruit d’un immeuble (p.ex. un appartement à la mer), et pour leurs enfants à en acheter la nue-propriété. Ainsi, les parents peuvent encore profiter de l’appartement, ou le louer, leur vie durant. À leur décès, l’immeuble ainsi acquis passe aux enfants sans droits de succession à payer, à tout le moins si tout s’est déroulé dans les règles (fiscales).

Les règles fiscales. Pour éviter, plus tard, les droits de succession, il faut dans les trois régions que (1) les enfants aient eu l’argent pour acheter leur nue-propriété, (2) ils y aient affecté cet argent et (3) l’usufruit et la nue-propriété aient été correctement évalués. Comme les enfants n’ont en général pas l’argent nécessaire, les parents leur en font la donation au préalable, leur permettant ainsi de payer leur part (la nue-propriété). Ils peuvent le faire par un simple don bancaire ; la donation ne doit pas être notariée. En Flandre, il suffit que la donation ait été faite avant la passation de l’acte notarié d’achat. En Wallonie et à Bruxelles, il faut, si un acompte a été payé lors de la signature du compromis (ce qui est presque toujours le cas), que la donation soit intervenue avant le compromis. Si ces règles fiscales n’ont pas été respectées, vos enfants paieront quand même des droits de succession à votre décès.

Une vente sans conventions ad hoc ?

Chacun est d’accord. Pour revendre l’appartement par la suite, il faut que chacun soit d’accord quant au principe et quant au prix.

Le prix de vente. Celui-ci, on l’oublie souvent, doit être scindé entre les nus-propriétaires (les enfants) et les usufruitiers (les parents), et payé suivant cette ventilation. Plus les usufruitiers sont âgés lors de la vente, plus leur part du prix de vente sera petite. Des parents qui ont p.ex. 61 ans à ce moment-là percevront, suivant les tables du droit civil, 30,22 % du prix de vente, et les enfants 69,78 % de ce prix. La vente de l’immeuble met fin à l’usufruit, qui ne se reportera pas (par subrogation) sur le prix de vente. Au décès de leurs parents, les enfants paieront les droits de succession sur la part du prix que ceux-ci ont perçue pour leur usufruit (si elle n’a pas été dépensée). En vendant l’appartement, les parents ont donc pour partie sapé la planification successorale que poursuivait l’achat scindé.

Comment anticiper ?

Des clauses dans l’acte d’achat. Pour éviter des problèmes ultérieurs, garder un contrôle et optimiser les effets fiscaux, il est conseillé de faire ajouter diverses clauses dans l’acte d’achat scindé initial.

Clause n° 1 : une obligation de suite. Il est conseillé de prévoir une telle obligation dans l’acte d’achat initial, à savoir que si les parents veulent vendre, les enfants nus-propriétaires sont tenus de suivre.

Clause n° 2 : un réinvestissement optionnel. Une autre clause intéressante, qui vise à donner aux parents, en cas de vente, le choix de percevoir leur part du prix de vente (30,22 % dans notre exemple) ou de poursuivre l’usufruit sur le solde net du prix de vente, qu’ils réinvestiront à leur guise. Ils pourront p.ex. le placer auprès de leur banque et percevoir l’usufruit des placements (intérêts et dividendes donc) leur vie durant. À leur décès, le capital (prix de vente) n’aboutira plus dans leur succession et donc, la planification successorale initiale aura été maintenue intacte.