Vendre un immeuble à un prix trop bas à votre enfant…

Un prix trop faible : un problème ?

N’est-ce pas vous qui fixez le prix de vente ? C’est exact, et il est bien sûr logique, si vous vendez un immeuble à votre enfant, que vous ne lui demandiez pas le même prix que celui que vous demanderiez à un «tiers», autrement dit à un parfait étranger.

Cela peut poser problème, du fait des droits d’enregistrement à payer, dans les trois Régions, à l’achat d’une habitation.

Sur quel prix ces droits sont-ils dus ? En principe, sur le prix (et les charges) convenu(s), mais la loi fixe une base imposable minimale pour le calcul des droits : le prix du marché, donc la valeur marchande de l’immeuble concerné.

Si votre prix est inférieur au prix du marché, cela peut donc poser problème. Si vous voulez vendre votre habitation pour 300 000 €, alors que, sur le marché, son prix est plutôt de 400 000 €, le fisc y perd en droits d’enregistrement…

Un prix de vente trop bas, et donc… ?

Votre prix n’est-il pas valide ? Si, votre fille peut toujours acheter votre habitation au prix de 300 000 €.

Alors, payer les droits sur le prix du marché ? Oui, votre fille devra en principe payer les droits d’enregistrement sur une base de 400 000 €, à savoir la valeur marchande de votre habitation.

Et à défaut ? Si les droits d’enregistrement ne sont payés que sur le prix que vous avez convenu et qui est inférieur au prix du marché, et si le fisc s’en aperçoit, il y aura un complément de droits à payer sur l’écart par rapport à ce prix du marché. Mais cela pourrait ne pas s’arrêter là…

Attention 1 ! Le fisc vérifie régulièrement si les immeubles vendus sont imposés au minimum à leur valeur marchande, et si l’on n’a pas payé trop peu de droits.

Attention 2 ! Dans certains cas, le prix convenu peut se situer si bas sous le prix du marché que l’opération s’apparente à une donation. Il y a alors un risque que, au lieu d’être soumise au taux fixe des droits d’enregistrement, la différence soit imposée aux taux progressifs des droits de donation, qui peuvent grimper haut, sauf pour une donation «en ligne directe». On ne peut toutefois parler de «donation» qu’avec un prix ridiculement bas.

Un accroissement d’impôt, une amende ? En Wallonie et à Bruxelles, si la différence atteint au moins 1/8 du prix déclaré, une amende vient s’ajouter au complément de droits d’enregistrement à payer. En Flandre, un accroissement d’impôt de 5 à 20 % est appliqué dès que le fisc constate que le prix déclaré pour perception du droit de vente est inférieur de plus de 10 % à la valeur marchande du bien.

La solution à un prix trop bas ?

Une «déclaration pro fisco» ! Pour éviter les ennuis, il est conseillé de demander au notaire de prévoir une déclaration pro fisco dans l’acte d’achat-vente, dans laquelle les parties indiquent le prix du marché (valeur vénale) à prendre en compte pour l’application des droits d’enregistrement. Dès l’instant où votre fille a payé les droits d’enregistrement sur ce montant, il n’y a plus de problème.