Vente avec TVA : plus de notification à l’administration de la TVA depuis le 01.01.2024

De quoi s’agit-il ?

La vente d’un bâtiment est en principe exonérée. La vente d’un bâtiment est en principe exonérée de la TVA et soumise aux droits d’enregistrement (art. 44, §3, 1°, a) CTVA) .

Sauf… Il existe une exception à ce principe lorsqu’il s’agit d’un bâtiment «neuf», c.-à-d. un immeuble cédé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation. Il s’agit donc, en principe, de bâtiments construits récemment.

Conseil. Un bâtiment peut être rénové de manière si importante qu’il peut être considéré comme «neuf».

D’office avec la TVA ? Un bâtiment neuf ne doit pas nécessairement être vendu avec TVA. La TVA n’est due que si la vente est effectuée par un «constructeur professionnel», c.-à-d. un assujetti à la TVA dont l’activité économique consiste à vendre régulièrement des bâtiments neufs avec paiement de la TVA. Si une personne autre qu’un constructeur professionnel souhaite vendre un bâtiment neuf avec application de la TVA, elle doit opter volontairement pour cette solution. Il s’agit alors d’un «constructeur occasionnel».

Attention ! Un assujetti à la TVA qui n’est pas un constructeur professionnel doit donc aussi opter spécifiquement pour l’application de la TVA s’il veut vendre un bâtiment neuf avec la TVA.

La TVA est alors déductible. Si un bâtiment est vendu avec TVA, la (majeure partie de la) TVA payée par le vendeur sur ce bâtiment est déductible. Il s’agit de la TVA sur les frais de construction ou de la TVA qui a été payée à l’acquisition du bâtiment.

Conseil. Si vous souhaitez déduire la TVA en tant que constructeur occasionnel, vous devez déposer une déclaration spéciale 104/5 à cet effet. Cette déclaration doit être déposée dans le mois suivant le moment où la taxe est devenue exigible sur la totalité de la base d’imposition (AR n° 14, art. 2) . Si vous êtes assujetti à la TVA, vous ne récupérez donc pas cette TVA via votre déclaration périodique à la TVA.

Moins de formalités

Notification à l’acheteur. Comme mentionné ci-dessus, le constructeur occasionnel doit choisir explicitement de soumettre la cession d’un bâtiment à la TVA. Concrètement, l’acheteur doit en être informé dans le premier acte de vente conclu entre les parties (AR n° 14, art. 1) . C’est donc en principe le compromis qui indique explicitement que la vente sera soumise à la TVA.

Attention ! À titre d’exception, une promesse d’achat-vente peut être considérée comme un compromis de vente (QP n° 227, Wouters, 18.01.2011, Q & R Chambre 2010-2011, n° 018, 12) .

Il ne faut plus informer l’Administration de la TVA. Jusqu’au 31 décembre 2023, il fallait notifier explicitement à l’Administration de la TVA l’intention de vendre avec TVA via un formulaire 104.1, qui devait être remis en deux exemplaires. Depuis le 1^er  janvier 2024, ce n’est plus exigé; la seule notification à l’acheteur suffit (AR 17.12.2023) .