Et la requalification si c’est loué à deux sociétés ?

La requalification du loyer

Le principe. Si vous louez p.ex. une partie de votre habitation à une société dont vous êtes le gérant, le loyer que vous en retirez est requalifié en une rémunération dans la mesure où il dépasse un certain seuil.

Conseil. Si vous êtes actionnaire, mais pas gérant ou administrateur, la requalification ne vous est pas applicable, pas même si le gérant ou l’administrateur est votre conjoint.

Le seuil fatidique. Il est égal au revenu cadastral (RC) non indexé de (la partie de) l’immeuble loué, “revalorisé” au moyen d’un coefficient et multiplié par 5/3.

Le coefficient de revalorisation 2013. Ce coefficient est adapté chaque année et s’élève à 4,19 pour l’année de revenus 2013 (AR du 18.07.2013, MB du 24.07.2013). Si le RC de votre habitation, dont vous louez 20 % à votre société, est p.ex. de 1 200 €, le loyer maximum que vous pouvez en retirer en 2013, sans risquer d’en voir une partie requalifiée, est de 1 200 € x 20 % x 4,19 x 5/3 = 1 676 €.

Vous louez à deux sociétés

À calculer par société. Si vous êtes le gérant ou l’administrateur de deux sociétés ou davantage et que vous travaillez pour chacune à votre domicile, la requalification est à calculer par société et vous pouvez ainsi demander un loyer plus élevé que si vous ne louiez qu’à une seule société.

Louer plusieurs bureaux ? Aménager un bureau pour chaque société dans votre habitation, c’est une piste qui s’avèrera souvent impossible à suivre faute de place et ne sera souvent aussi pas nécessaire. Normalement, vous ne vous servirez pas d’une pièce distincte, d’autres meubles ou d’un ordinateur distinct pour chaque société. Toutefois, s’il en était ainsi, le seuil d’une requalification en serait rehaussé, vu qu’il serait calculé d’après un pourcentage plus élevé du RC.

Exemple. Embrayons sur l’exemple ci-dessus. À présent, vous louez 20 % de votre habitation à la SPRL X pour le loyer maximum de 1 676 €, mais aussi 15 % à votre SA Y. Si vous limitez le loyer de ce deuxième bureau à 1 257 € (1 200 € x 15 % x 4,19 x 5/3), vous ne devez pas là non plus en requalifier une partie en une rémunération.

Louer le même bureau ? C’est possible, oui, mais pas simultanément bien sûr. Vous pourriez louer la même pièce alternativement à vos différentes sociétés : p.ex. la première moitié de la semaine à la SPRL X et l’autre moitié à la SA Y. Comme la requalification est à calculer par société, vous pourriez là aussi percevoir un loyer supérieur sans requalification que si une seule société vous payait le montant total du loyer.

Attention ! Cela doit aussi être praticable. Autrement dit, vous devez être en mesure de scinder suffisamment dans le temps les activités de vos différentes sociétés.

Exemple. Vous louez 20 % de votre habitation (RC 1 200 €) pour moitié à chaque société, alternativement. Vous demandez 1 676 € de loyer par an à chacune, soit 3 352 € en tout. Il n’y a dans ce cas pas de requalification, alors que si une seule société vous versait le même loyer pour le même espace de votre habitation, il faudrait en requalifier la moitié.