Finalement pas un problème, cet achat scindé !

Pourquoi un tel « achat scindé » ?

Le principe. L’essence de l’achat scindé d’un immeuble, c’est qu’au lieu d’en acheter la pleine propriété, vous n’en achetez que l’usufruit et que vos enfants en achètent ensemble la nue-propriété.

Attention ! Pour les droits d’enregistrement, aucune différence : au total, vous payez toujours 12,5 % sur la valeur de la pleine propriété.

Avantageux pour eux à votre décès. Tout est là, en effet. Si vous avez un immeuble en pleine propriété, vos enfants en héritent en payant des droits de succession à son sujet. Ils n’héritent par contre pas d’un usufruit : celui-ci s’éteint tout simplement au décès de l’usufruitier. À votre décès, vos enfants deviennent ainsi automatiquement les pleins propriétaires de l’immeuble sans plus payer de droits de succession à son égard, dès lors que votre usufruit n’aboutit pas dans votre succession !

Un problème fiscal ? Non, le fisc ne critique pas la technique en elle-même. En soi, l’achat scindé d’un immeuble avec vos enfants n’est pas un abus fiscal.

La donation suivie d’un achat scindé

D’abord lever un petit obstacle... En pratique, les enfants n’ont souvent pas l’argent nécessaire à l’achat de leur nue-propriété de l’immeuble. Ils peuvent certes l’emprunter, bien que cela ne leur procure guère ou pas d’avantage fiscal, mais en général, cela vient s’ajouter au remboursement de l’emprunt contracté pour leur propre habitation. Le plus souvent, cela fait beaucoup (de trop)...

D’abord leur donner l’argent, donc ? De fait, vous pouvez d’abord donner à vos enfants l’argent dont ils ont besoin pour acheter leur nue-propriété et puis procéder à l’achat scindé. La donation peut être notariée ou prendre simplement la forme d’un don manuel ou bancaire.

Un abus fiscal, a clamé le fisc ! Soudain, il considérait qu’une telle donation préalable allait trop loin et qu’il ne l’admettrait plus à compter du 1^er  septembre 2013, laissant encore une petite période de tolérance entre-temps...

Pas de problème dans deux cas !

Finalement, la clarté. Le ministre des Finances a récemment indiqué lui-même que l’achat scindé précédé d’une donation reste possible dans deux cas. Tout un soulagement...

Conseil. Un achat scindé effectué sans donation préalable ne posait déjà pas problème et il en demeure ainsi.

Première situation admise. Quand les droits de donation (3 %) ont été payés pour cette donation de l’argent aux enfants. Une donation notariée de cet argent, suivie de l’achat scindé de l’immeuble, ne pose donc aucun problème !

Deuxième situation admise. S’il est clair que les enfants peuvent disposer librement de l’argent reçu. Ils doivent donc aussi avoir la possibilité de l’affecter à autre chose que cet achat scindé. L’argent donné ne peut y être spécifiquement destiné. Quant à dire si c’est effectivement le cas, cela devra transparaître des faits. En ce sens, il reste conseillé de laisser s’écouler un temps suffisant entre l’une et l’autre opération et d’en différencier les montants !