Votre locataire déduisait son loyer et vous l’ignoriez

Un supplément, car il déduit son loyer...

Pourquoi ? Vous avez un appartement dont le revenu cadastral non indexé (RC) est de 1 000 € et que vous louez pour 9 000 € par an. Le mode d’imposition de votre loyer dépend alors de l’utilisation que le locataire fait de votre appartement.

Un usage purement privé. S’il s’en sert à cette fin, vous n’avez qu’à reprendre le RC de votre bien dans votre déclaration d’impôt personnelle. Vous êtes alors imposé sur le RC indexé majoré de 40 %, soit 2 288,86 € [(1 000 € x 1,6349) + 40 %].

Un usage professionnel. Si votre locataire affecte votre appartement à un usage (en partie) professionnel, vous êtes imposé sur le loyer net que vous percevez, c.-à-d. le loyer moins un forfait de 40 % (éventuellement limité à 2/3 du RC revalorisé). Dans notre exemple, vous êtes imposé sur un montant de 6 266,67 € (9 000 € - 40 %, à limiter toutefois à 2/3 x 1 000 € x 4,10).

Le fisc a-t-il raison ?

Déduire le loyer, est-ce professionnel ? Pour le fisc, en général oui. Si votre locataire met son loyer dans les frais déductibles de sa déclaration, le fisc se sert volontiers de cet argument pour alourdir votre imposition. Oui, votre locataire utilise en effet votre appartement pour sa profession...

Parfois, cela ne tient pas ? En effet. Parfois, le fisc a raison et parfois pas. Il est donc primordial de savoir ce que renferme cette notion “d’usage professionnel”.

Voir les faits. Autrement dit, c’est l’usage effectif de l’appartement qui compte. Le fisc ne peut imposer vos loyers réels que si l’appartement lui-même a été affecté à l’exercice de l’activité professionnelle du locataire. Les faits sont ici déterminants.

Il n’y a pas d’usage professionnel. Si votre locataire ne fait qu’habiter votre appartement et y dormir, et qu’il ne l’a loué que pour être plus près de son lieu de travail, il n’y exerce pas d’activité professionnelle. Qu’il en déduise le loyer, ce n’est alors pas pertinent. Là, votre contrôleur fait erreur en voulant vous imposer sur votre loyer net. La jurisprudence l’a déjà confirmé à plusieurs reprises.

Il y en a un. Cela pourrait transparaître p.ex. du fait que votre locataire déduit le loyer qu’il paie dans sa déclaration, mais p.ex. aussi les frais de chauffage et d’électricité d’une pièce de l’appartement à usage de bureau. L’appartement lui-même est alors (en partie) à usage professionnel. Votre locataire y “travaille” effectivement et là, votre contrôleur marque hélas un point...

Comment vous couvrir ? Comme il vaut mieux, ici aussi, “prévenir que guérir”, édictez dans votre bail une interdiction expresse de tout usage professionnel en n’autorisant explicitement pas de mettre le loyer et les frais connexes (eau, gaz, électricité, ...) dans les frais professionnels et de les déduire.

Conseil. Joignez-y aussi une clause pénale, prévoyant de répercuter votre majoration d’impôt à votre locataire s’il utilise quand même l’appartement pour sa profession, en dépit de l’interdiction contractuelle que vous lui avez imposée. Votre position en est alors encore plus solide.