Attribuer un maximum du prix au terrain ?
La déduction fiscale de votre immeuble
Un immeuble professionnel. Un immeuble vous sert, en tout ou partie, à l’exercice de votre profession. Son prix d’achat est par conséquent déductible fiscalement, par le biais d’amortissements annuels.
Sauf le terrain ! Vous ne pouvez amortir que des choses qui «s’usent» et un terrain ne s’use bien sûr pas. Vous achetez p.ex. un immeuble, terrain + bâtiment, pour 150 000 €. Le bâtiment est 100 % à usage professionnel. Le terrain vaut 20 % de la valeur totale, soit 30 000 €, et donc le bâtiment 120 000 €. Si vous amortissez ce bâtiment sur 30 ans, vous déduirez 4 000 € chaque année (120 000 €/30) et non 5 000 € (150 000 €/30).
Conseil. À l’achat, il s’agit d’attribuer la plus petite valeur possible, réaliste toutefois, au terrain. Plus grande est la quote-part du bâtiment dans le prix d’achat, plus élevé sera votre amortissement déductible fiscalement !
Vous vendez l’immeuble
Votre «bénéfice» est imposable. Si vous vendez un immeuble dont vous avez amorti le bâtiment, le «bénéfice» que vous réalisez en le vendant, votre «plus-value», est imposable.
Bon à savoir. Si vous l’avez affecté au moins cinq ans à l’exercice de votre profession, le taux de l’impôt ne sera «que» de 16,50 %, au lieu des taux normaux qui peuvent atteindre les 50 %.
De combien, la plus-value imposable ? Elle est égale au prix de vente moins la valeur que l’immeuble avait encore dans la comptabilité (sa «valeur comptable»), éventuellement diminuée des frais de vente (p.ex. la commission d’un agent immobilier). La valeur comptable, c’est le prix d’achat moins les amortissements.
Exemple. Vous avez déjà amorti dix ans votre immeuble de 150 000 €. La valeur comptable du bâtiment est dès lors de 80 000 € (120 000 € - (10 x 4 000 €)). Le terrain, vous ne l’avez pas amorti et sa valeur comptable est dès lors toujours de 30 000 €. Vous vendez à présent cet immeuble pour 200 000 € (terrain + bâtiment). Il n’y a pas de frais de vente. Votre plus-value totale est dès lors égale à 90 000 € (200 000 € - 80 000 € - 30 000 €).
Conseil. Si cet immeuble n’a été affecté qu’à 40 % à votre cabinet et que vous ne l’avez donc amorti qu’à 40 %, seuls 40 % de votre bénéfice (votre «plus-value») sont à présent aussi imposables.
De préférence le maximum au terrain ?
Pourquoi donc ? D’après certains, vous devriez attribuer la part la plus élevée possible du prix de vente, et donc de la plus-value, au terrain. Ce dernier n’ayant pas été amorti, sa plus-value ne serait pas non plus imposable.
Mais est-ce exact ? Non, il s’agit là d’une méprise tenace. Il ne faut pas opérer de distinction, pour l’imposition de la plus-value, entre la valeur vénale du terrain et celle du bâtiment. En effet, terrain et bâtiment constituent, ensemble, un seul immeuble, comme cela a été confirmé à plusieurs reprises en jurisprudence (notamment Trib. Anvers, 07.05.2008 et Gand, 24.10.2006) .
Conseil. Inversement, nous l’avons dit, il est utile, à l’achat, d’attribuer la part la plus petite possible du prix au terrain.
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