Et si les statuts n’ont pas encore été adaptés ?

L’adaptation des statuts

Prévue par la loi du 2 juin 2010. Cette loi imposait au syndic de tout immeuble à appartements d’en adapter les statuts aux nouvelles règles.

Fin du délai : le 31 août 2014. Vous aviez quatre ans pour procéder à cette adaptation. Elle devait en effet être présentée à l’assemblée générale de l’association des copropriétaires avant le 31 août 2014, dernière limite.

Et si cela n’a pas été fait ? En pratique, il semble que cela n’ait pas encore été réglé dans la toute grande majorité des immeubles. Que faire si vous êtes ou devenez p.ex. le syndic d’un tel immeuble ?

Courez-vous un risque ? Cela dépend. Si la coordination n’a pas été faite, l’assemblée générale peut en principe vous reprocher de ne pas avoir rempli votre obligation légale.

Conseil. Par contre, si l’assemblée générale a décidé elle-même de ne pas agir, c’est différent : elle ne peut alors pas vous imputer ce manquement.

Encore s’y mettre ?

Par un acte notarié. Le délai fixé étant venu à échéance, on en revient à la règle de base de la loi sur la copropriété, à savoir que toute modification des statuts doit se faire par acte authentique.

Attention ! Cela entraîne bien sûr un sérieux coût et retient dès lors bien des (petits) immeubles à appartements d’encore faire cette démarche.

Et si vous êtes désigné maintenant ? Si vous n’êtes désigné que maintenant comme syndic d’un immeuble dont les statuts n’ont pas encore été coordonnés, la loi ne vous oblige pas à le faire encore.

À l’assemblée générale de le décider. Elle peut en effet décider d’encore procéder à cette coordination. En fin de compte, pas mal de méprises peuvent en effet naître du fait que les statuts sont complètement dépassés.

Ou encore une coordination sous seing privé ? De plus en plus d’experts en la matière estiment que rien n’empêche le syndic d’encore établir un «document de travail» équivalent à des statuts coordonnés. Cela se voit encore régulièrement...

Conseil. Rien ne vous empêche donc d’actualiser le texte des statuts et de faire approuver la nouvelle version par l’assemblée générale.

Attention 1 ! Qu’il ne s’agisse toutefois que d’une adaptation à la dernière modification législative et pas d’autres modifications au texte des statuts.

Attention 2 ! Inutile d’établir un tel document de travail de l’acte de base, dès lors qu’il faut toujours un acte notarié pour en adapter le texte.

Quelle en est alors la valeur ? En théorie, il ne s’agit pas vraiment d’une coordination tout à fait valide, puisqu’elle n’a pas été faite par acte notarié. En pratique, les choses sont tout de même différentes. En effet, l’assemblée générale a ratifié le nouveau texte, qui ne peut de ce fait être ainsi remis en question. Il a bel et bien une valeur juridique, mais si un litige aboutit en justice concernant le texte précis des statuts, c’est bien sûr le texte de l’acte authentique qui primera.