L’immobilier à l’étranger moins imposé ?

En Belgique. Le revenu imposable de votre résidence secondaire située en Belgique est déterminé d’après son revenu cadastral (RC). Celui-ci représente en principe sa valeur locative nette estimée. Toutefois, comme il est toujours basé sur les loyers du 1^er  janvier 1975, on l’indexe. Et pour les immeubles non loués, ce RC indexé est encore majoré de 40 %.

À l’étranger. En tant que résident belge, vous devez reprendre votre revenu mondial dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques, donc aussi le revenu d’un immeuble situé à l’étranger. Si votre seconde résidence se situe dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition (France, Espagne, Italie, etc.), ces revenus ne sont imposables que dans le pays où elle se situe et la Belgique doit les exonérer. Vos revenus immobiliers étrangers entrent toutefois en ligne de compte pour déterminer le taux applicable à tous vos autres revenus imposables en Belgique (la «réserve de progressivité»). Ils amèneront dès lors en général vos autres revenus imposables dans une tranche plus élevée et imposée du barème des taux.

La valeur locative. Si vous louez votre immeuble étranger, vous devez en déclarer le loyer. Sinon, la valeur locative. Vous pouvez déduire les impôts payés à l’étranger de cette valeur locative. Puis, lors du calcul de l’impôt, il en est encore défalqué un forfait de frais de 40 %. Comme la loi ne définit pas cette notion de «valeur locative», la concrétisation de cette notion suscite souvent des litiges. Pour le fisc, il s’agit du loyer annuel brut moyen que vous auriez pu obtenir si vous aviez loué selon les usages du pays et la situation du bien. Dans certains pays, comme la France et l’Espagne, il existe aussi une sorte de RC pour l’application de la législation fiscale locale. Le fisc belge estime toutefois que vous ne pouvez pas retenir ce revenu forfaitaire étranger.

Cour européenne de justice. Il est établi, selon la Cour de justice, qu’en Belgique, le RC est inférieur à la valeur locative sur laquelle le fisc se base pour déterminer le revenu d’un bien situé dans un autre État membre. S’il s’avère que l’application de la réserve de progressivité aboutit à un taux d’imposition plus élevé du seul fait que la méthode de détermination de la base imposable d’un immeuble conduit à fixer le revenu d’un immeuble non loué situé dans un autre État membre à un niveau plus élevé que le revenu d’un même immeuble situé en Belgique, il s’agit pour la Cour d’une violation du principe de la libre circulation des capitaux.

Réclamation. Si vous avez déclaré le RC étranger et que le fisc vous a néanmoins imposé sur une valeur locative qu’il a établie, vous pouvez dès lors introduire une réclamation si la valeur locative plus élevée de votre résidence secondaire a abouti à vous faire imposer à un taux plus élevé. Vous avez pour ce faire six mois à partir de l’envoi de votre note d’impôt.

Dégrèvement d’office. Si vous avez déclaré vous-même la valeur locative, vous pouvez introduire une demande de dégrèvement d’office. L’administration peut ainsi redresser une surtaxe résultant p.ex. d’une erreur matérielle, d’une double imposition ou de nouveaux faits ou documents. Le fisc admet qu’un arrêt de la Cour de justice constitue un fait nouveau. Vous pouvez déposer une demande de dégrèvement d’office durant une période de cinq ans qui suit le 1^er  janvier de l’année de l’enrôlement de la note d’impôt (où vous retrouvez la date de cet enrôlement).

Vos chances de succès. Le fisc a déjà estimé que cet arrêt n’a pas de portée générale. Une réclamation ou une demande de dégrèvement d’office risque donc fort de ne vous mener à rien, si ce n’est vous obliger ensuite à tenter d’obtenir gain de cause devant les tribunaux.

L’avenir. Si le pays où votre résidence secondaire se situe lui attribue un revenu forfaitaire, vous pouvez à présent le déclarer à titre de valeur locative, si l’imposition de la valeur locative réelle aboutirait à vous faire imposer à un taux plus élevé. Quant à dire si les résidences secondaires étrangères seront moins imposées à terme, cela reste à voir. Le législateur pourrait ainsi décider d’imposer un immeuble belge sur la base de sa valeur locative. Si le coût fiscal est un élément déterminant de votre décision d’acheter ou non une résidence secondaire à l’étranger, vous feriez mieux d’attendre encore un peu pour la prendre.