L’imposition du loyer de chambres d’étudiants

Un revenu immobilier et mobilier

Le principe. Si vous louez des chambres d’étudiants meublées, le loyer qui en découle est en principe un revenu immobilier et éventuellement mobilier, à reprendre ainsi dans votre déclaration d’impôt. C’est au fisc de prouver que vous faites exception et qu’il peut vous imposer plus lourdement (revenu professionnel).

L’imposition. Votre revenu immobilier est le RC indexé de l’immeuble ou des parties louées aux étudiants x 1,4. Il est imposé aux taux progressifs, c.-à-d. jusqu’à 50 % (+ les additionnels). Si un loyer distinct a été fixé pour les meubles, votre revenu mobilier s’élève à 40 % du loyer global et, après déduction d’un forfait de frais de 50 %, est imposé à 25 % (+ les additionnels).

Exemple. Vous louez un immeuble de sept chambres d’étudiants meublées. RC non indexé : 1 500 €. Le loyer mensuel moyen est de 300 € la chambre, soit un total annuel de 25 200 € pour l’immeuble. Cela vous fait un revenu immobilier de 3 570 €, c.-à-d. 1 500 € x 1,7 (index 2014) x 1,4, imposé aux taux progressifs (+ les additionnels) et un revenu mobilier de 5 040 €, c.-à-d. 25 200 € x 40 % x 50 %, imposé à 25 % (+ les additionnels).

Conseil. Demandez pour les meubles un loyer distinct d’un peu moins de 40 % du total (restez toutefois réaliste !) et vous serez moins imposé.

Un revenu divers ? De la jurisprudence a admis l’imposition du loyer à titre de «revenu divers» (imposition à 33 % + les additionnels, après déduction des frais réels), mais la Cour de cassation a récemment décidé que le revenu retiré de la location de biens immeubles ne peut être imposé qu’à titre de revenu immobilier ou professionnel (Cass., 04.10.2013) .

Attention ! Si vous fournissez à vos locataires des prestations qui vont au-delà de la pure location d’un immeuble, une taxation à titre de revenu divers resterait néanmoins possible, d’après certains juges (Trib. Bruges, 17.03.2014) .

Un revenu professionnel

Exceptionnellement ! Le fisc ne peut en effet imposer le loyer à titre de revenu professionnel qu’en démontrant que la location est une activité professionnelle, c.-à-d. une activité suffisamment répétée et fréquente et spécifiquement organisée. Ce sera rarement le cas…

La jurisprudence ? Une récente décision a admis qu’il existait une activité professionnelle vu le grand nombre de chambres louées (73), les importantes prestations des bailleurs (gestion et entretien global, suivi des contrats et des paiements, établissement des décomptes, etc.), les gros travaux de transformation des immeubles en chambres d’étudiants et le fait d’avoir emprunté pour acheter les immeubles (Anvers, 21.01.2014) .

L’imposition. Elle porte alors sur le loyer net réellement perçu, sans plus faire de distinction, pour des chambres meublées, entre loyer mobilier et immobilier.

Conseil. Vous pouvez alors déduire du loyer brut tous les frais réels que vous pouvez prouver (amortissements, intérêts, frais de réparation et d’entretien, frais des services d’utilité publique, etc.) ou éventuellement le forfait de frais, d’au maximum 3 950 € (année de revenus 2014), accordé à la catégorie de revenus des «profits».