Quand pouvez-vous adapter le loyer ?

Vous fixez le loyer. En tant que bailleur, vous choisissez librement à quel prix vous louez votre immeuble. Vous devez toutefois indiquer clairement le loyer dans votre annonce et sur les éventuelles affiches. Précisez toujours qu’il s’agit d’un loyer demandé et non d’une offre. Vous conserverez ainsi une marge de manœuvre et ne devrez pas louer au premier venu qui accepte votre offre. Cette liberté de fixer vous-même le loyer souffre une exception. Lorsque vous mettez fin à des contrats successifs de courte durée et que vous concluez ensuite à nouveau des contrats de courte durée avec un nouveau locataire, pendant neuf années consécutives, le loyer demandé ne peut pas être supérieur au loyer que payait le premier locataire.

Estimation du loyer. Vous avez bien sûr intérêt à louer votre bien moyennant un loyer réaliste. En consultant vous-même les annonces relatives à des biens proposés dans votre quartier sur des sites tels qu’Immoweb, vous pourrez déjà vous faire une première idée des loyers en vigueur.

Indexation. Le loyer que vous convenez avec votre locataire est en principe applicable tant que le bail court. Vous pouvez l’indexer, même si cette possibilité n’est pas prévue dans le bail, et ce au plus tôt le jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. La loi sur les baux de résidence principale précise comment vous devez calculer cette indexation. Mieux vaut pour ce faire utiliser le calculateur de loyer ( http://economie.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/calculateur_loyer ).

Pas automatique. L’indexation n’est pas automatique, vous devez la demander. Joignez éventuellement à votre lettre une impression du calcul du calculateur de loyer. Si votre locataire ne réagit pas, renvoyez-lui la lettre, par recommandé cette fois. Si l’index baisse, mieux vaut ne rien faire. Vous n’êtes en effet pas obligé de diminuer le loyer, sauf si le locataire prend l’initiative de vous le demander. Si vous oubliez d’indexer, vous pouvez rectifier le tir à tout moment. Et ce, avec un effet rétroactif de trois mois.

Demander la révision du loyer : les règles. Au terme de chaque triennat, vous pouvez demander une révision du loyer. Vous devez faire cette demande entre le neuvième et le sixième mois précédant la date d’expiration du triennat en cours. Mieux vaut envoyer votre demande de révision au locataire par recommandé. À défaut d’accord, vous pouvez vous adresser au juge de paix entre le sixième et le troisième mois précédant la date d’expiration de ce même triennat. Si vous convenez avec le locataire d’adapter le loyer en dehors de cette période de révision, cet accord est sans valeur. Vous ne pouvez donc pas déroger par simple consentement mutuel aux règles légales relatives à la révision du loyer.

Augmentation de la valeur locative. Le premier cas où vous (ou le locataire) pouvez demander une révision du loyer est celui où vous pouvez prouver que la valeur locative est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer en cours à la suite de nouvelles circonstances. C’est p.ex. le cas si le quartier dans lequel est situé le bien a été considérablement revalorisé par un réaménagement. Les avis sont partagés sur la question de savoir si une augmentation ou une baisse généralisée des prix du marché locatif peut être considérée comme une nouvelle circonstance. Si le loyer convenu au début du bail différait fort de la valeur locative normale, vous ne pouvez pas le corriger via une révision.

Travaux. De même, lorsque la valeur locative a augmenté d’au moins 10 % à la suite de travaux que vous avez réalisés, vous pouvez demander une révision du loyer. Les travaux de conservation ou d’entretien ou ceux que vous devez faire pour mettre le bien en conformité avec les critères minimaux légaux en matière de sécurité, de santé et d’habitabilité n’entrent toutefois pas en ligne de compte. C’est (bien) le cas (par contre) pour le remplacement p.ex. des châssis, de la cuisine, de la salle de bains, de l’installation de chauffage, etc.

Fixer préalablement l’augmentation du loyer ? Vous ne pouvez pas davantage prévoir une augmentation du loyer, parce que vous avez convenu avec le locataire que vous effectuerez encore certains travaux après le début de la location. Vous pouvez toutefois contourner le problème en mentionnant d’emblée le loyer définitif (plus élevé) dans le bail, étant entendu que dans l’intervalle (tant que certains travaux n’ont pas été effectués), le locataire bénéficiera d’une réduction.