PLUS-VALUES - TAXATION ÉTALÉE - 21.11.2014

Quand vous vendez un bâtiment et son terrain...

Une SA avait vendu un bâtiment et son terrain en réalisant une forte plus-value, dont elle avait voulu étaler l’imposition. Elle avait scindé le prix de vente entre le terrain et le bâtiment et avait réinvesti, à temps, le prix de vente du bâtiment, pas celui du terrain.

Position du fisc

La société a réinvesti un montant trop faible, dès lors qu’il n’est pas possible de scinder le prix entre bâtiment et terrain pour la taxation étalée de la plus-value réalisée sur l’ensemble. La société devait réinvestir la totalité du prix de l’immeuble vendu.

Position du juge

La Cour de cassation donne raison au fisc. Un bâtiment ainsi vendu avec son terrain est à considérer comme un seul actif, dit-elle. Les deux parties sont durablement liées. Si l’immobilisation corporelle tant amortissable (bâtiment) que non amortissable (terrain) est vendue, l’imposition de la plus-value peut être étalée moyennant un réinvestissement du prix de vente de l’un et l’autre actif en immobilisations corporelles ou incorporelles amortissables (art. 47 CIR 92) . Bref, il fallait réinvestir le prix de vente du bâtiment et du terrain.

Commentaire

Pourquoi scinder ? Pour éviter de voir la totalité de la plus-value imposée si vous ne parvenez pas à réinvestir suffisamment dans le délai de trois ans (ou de cinq ans si vous réinvestissez dans un immeuble bâti). En dissociant le terrain et le bâtiment, vous pouvez p.ex. réinvestir la partie du prix de vente relative au bâtiment et faire étaler l’imposition de cette partie de la plus-value et ainsi ne faire imposer en une fois que la partie relative au terrain.

Est-ce possible ? D’après le fisc et la jurisprudence, non. Vous pouvez étaler l’imposition de la totalité de la plus-value (terrain + bâtiment), mais devez pour cela aussi réinvestir la totalité du prix de vente (terrain + bâtiment).

Attention ! Si vous réinvestissez dans un autre immeuble, la valeur du terrain n’est pas prise en compte, n’étant pas amortissable ! Le prix du bâtiment acheté à titre de remploi doit donc être au moins aussi élevé que le prix du bâtiment et de son terrain que vous avez vendus.

Comment «optimaliser» tout cela ? Si vous avez difficile, du fait que vous ne pouvez pas scinder le prix de vente, à atteindre le montant à réinvestir dans un autre immeuble, tenez compte aussi de ce qui suit.

Conseil 1. Les frais d’achat accessoires relatifs à un bâtiment (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc., qui atteignent tout de même ± 15 % au total) peuvent aussi servir de réinvestissement s’ils sont comptabilisés comme actifs avec le bâtiment, et ce même si vous les amortissez en une seule fois.

Conseil 2. Si vous transformez un bâtiment que vous avez acheté, les travaux que vous aurez activés peuvent aussi servir de réinvestissement dans un immeuble bâti s’ils se font dans le délai de réinvestissement de cinq ans.

Vous trouvez l’arrêt de cassation du 19.09.2014 (décision originale en néerlandais) sur http://astucesetconseils-impots.be/annexe – code IM 21.03.07.