Trop imposé à cause d’un immeuble à l’étranger ?

Un immeuble en Belgique

Le RC. Si vous possédez un immeuble en Belgique que vous louez à des personnes physiques qui ne l’utilisent pas à des fins professionnelles ou que vous ne louez pas, vous devez en déclarer le RC et êtes alors imposé (aux taux «ordinaires», donc jusqu’à 50 %) sur ce RC indexé x 1,4 (art. 7, §1, 1°, a et 2°, a CIR 92) .

Les loyers réels. Vous ne devez déclarer les loyers réels que vous avez perçus que si vous louez votre immeuble à une société ou à quelqu’un qui l’utilise à des fins professionnelles (art. 7, §1 , 2°, c CIR 92) . Vous êtes alors imposé (jusqu’à 50 %) sur ces loyers réels, sous déduction d’un forfait de frais d’au maximum 40 %.

Un immeuble à l’étranger

La valeur locative. Si vous possédez un immeuble à l’étranger que vous ne louez pas, vous devez en déclarer la valeur locative, déduction faite de l’impôt étranger (art. 7, §1, 1°, b CIR 92) .

Les loyers réels. Si vous louez un tel immeuble à l’étranger, vous devez en déclarer les loyers réellement perçus, déduction faite de l’impôt étranger (art. 7, §1, 2°, d CIR 92) .

Exonéré. Les revenus de biens immobiliers sont imposés dans le pays où ils se situent, et sont dès lors exonérés d’impôt en Belgique, mais «sous réserve de progressivité».

La réserve de progressivité. Elle consiste à prendre en compte vos loyers (ou votre valeur locative) étrangers pour déterminer le taux applicable à vos revenus belges (art. 155 CIR 92) . Votre immeuble à l’étranger vous fera donc peut-être payer plus d’impôt sur vos autres revenus belges.

Conseil. Seuls les revenus nets comptent, soit les loyers ou la valeur locative, déduction faite de l’impôt étranger et d’un forfait de frais de 40 %.

Trop lourdement imposé ?

L’arrêt européen. D’après la CJUE, le régime fiscal belge applicable aux immeubles non loués à l’étranger est contraire à la libre circulation des capitaux si, à la suite de ce régime, vous êtes imposé à un taux plus élevé que si ces immeubles se situaient en Belgique (CJUE, 11.09.2014) .

Qu’en est-il pour l’avenir ? Déclarez désormais pour vos immeubles étrangers non loués (à des personnes physiques à des fins professionnelles) une valeur locative brute qui, après déduction du forfait de frais de 40 %, est égale au RC indexé x 1,4 d’un immeuble comparable en Belgique.

Conseil. Cela sera en général moins que la valeur locative que vous avez déclarée jusqu’à présent et aura un impact moindre sur vos revenus belges.

Et pour le passé ? Vous pouvez faire rectifier vos notes d’impôt trop élevées des années précédentes si moins de six mois se sont écoulés depuis leur date d’envoi (réclamation). Pour les notes d’impôt antérieures, vous pouvez demander un «dégrèvement d’office» si moins de cinq ans se sont déjà écoulés depuis le 1^er  janvier de l’année au cours de laquelle l’impôt a été établi. L’arrêt de la CJUE doit en effet être considéré comme un «fait nouveau» pour un tel dégrèvement d’office.

Conseil 1. Étayez votre montant alternatif par des informations que vous pouvez trouver p.ex. sur des sites Internet immobiliers.

Conseil 2. La France, l’Italie, l’Espagne, etc. ont aussi une sorte de RC. Utilisez-le quand vous estimez qu’il est comparable à un RC belge.