Entretenir et réparer un immeuble à usage mixte

Les frais d’un immeuble à usage mixte

Un immeuble à usage mixte. Vous êtes propriétaire d’un immeuble dont le rez-de-chaussée est affecté à votre entreprise. Les étages sont votre habitation ou loués à des particuliers.

L’entretien et les réparations. Ceux-ci occasionnent des frais ici et là. Certains ont trait à tout l’immeuble : repeindre la façade, remplacer les châssis, etc. Quelle partie pouvez-vous alors reprendre dans vos frais professionnels et déduire pour votre entreprise du rez-de-chaussée ?

Quelle partie déduire ?

La totalité des frais ? Un contrôleur ne l’acceptera probablement pas. Pour certains travaux, p.ex. nettoyer ou repeindre la façade, vous pourriez avancer l’argument que vous n’avez fait exécuter les travaux que pour rendre votre entreprise au rez-de-chaussée plus attrayante et que vous auriez sinon attendu encore un peu. Difficile d’arrêter de repeindre la façade au-delà d’un tiers, n’est-ce pas !

Une partie seulement ? Oui, vous ne pourrez normalement mettre qu’une partie de tels frais relatifs à tout l’immeuble en frais professionnels. Le plus simple, c’est de les répartir au prorata des surfaces occupées. Pour un immeuble de trois étages, dont votre entreprise occupe le rez-de-chaussée, vous déduisez 1/3 des frais.

Et le reste ? Ce n’est pas déductible. Les frais qui se rapportent proportionnellement à votre propre habitation sont privés. Pour des appartements loués à des particuliers, il est déjà forfaitairement tenu compte des frais : vous ne devez en effet déclarer que le revenu cadastral (RC) et la base imposable dans votre note d’impôt correspondra au RC indexé × 1,4.

Déductible en une fois ou amortissable ?

Le critère ? En principe, les frais d’entretien et de réparation sont déductibles en une fois. Ils n’augmentent en effet pas la valeur de l’investissement (l’immeuble), mais le maintiennent en état d’utilisation. Des frais de rénovation, d’amélioration ou d’extension de l’immeuble sont par contre des investissements.

Discutable ? Oui, certains travaux sont clairement un investissement (remplacement des châssis p.ex.) ou une réparation (réparation d’une gouttière qui fuit p.ex.). Pour d’autres, la frontière est plus vague. Il n’est pas toujours évident de distinguer p.ex. un nettoyage d’une rénovation de façade.

Le mieux alors ? Si les frais sont déductibles en une fois, vous bénéficiez de votre déduction fiscale plus vite qu’en amortissant. En revanche, un investissement donne normalement une économie d’impôt plus élevée. Il vous donne en principe droit à la déduction pour investissement (DPI), actuellement de 20 % du coût de l’investissement, si vous l’amortissez sur trois ans au moins. Puis, ces travaux font partie de vos fonds propres et si ceux-ci , moins vos dettes à plus d’un an, ont augmenté par rapport à l’une des trois années qui précèdent, vous avez droit à un crédit d’impôt.

Attention !  Le fisc statue local par local pour la DPI. Si un local n’est qu’à usage professionnel, les investissements qui y sont faits donnent droit à la DPI. Mais pas si ce local est à usage mixte.