Terrain de padel : droit d’accès ou location immobilière ?

Caractéristiques TVA d’une location immobilière

Quand est-il question d’une location immobilière ?

Qu’est-ce qui est essentiel en cas de location ? En bref, la jouissance exclusive qu’en retire le locataire. Autrement dit, il ne peut être question de location immobilière que si le locataire bénéficie de la jouissance exclusive de l’immeuble, et cela pour une certaine durée et moyennant le paiement d’une certaine indemnité.

Mise à disposition passive. Effectivement. L’objet essentiel d’un contrat de bail est exactement cette mise à disposition passive d’un immeuble. Le locataire bénéficie alors du droit d’utiliser le bien comme s’il en était le propriétaire. L’exclusivité signifie en fait que le locataire peut exclure quelqu’un qui ne dispose pas, sur la base d’une loi ou d’une convention, d’un droit similaire sur l’immeuble.

Régime TVA de la location immobilière

Exemption de principe. Nous le savons. La location d’un immeuble est en principe exemptée de TVA (art. 44, §3, 2°CTVA) . Cela signifie d’une part que le bailleur ne facture pas de TVA sur le loyer et d’autre part qu’il ne peut pas déduire la TVA sur les investissements et frais de fonctionnement en rapport avec l’immeuble.

Exceptions. Il y a une série d’exceptions à cette exemption TVA de principe. La location d’un garage, indépendant d’un logement, est e.a. soumise à la TVA. Il y a maintenant aussi la location optionnelle avec TVA d’un bâtiment utilisé à des fins professionnelles.

Conseil.  Malgré que ces exceptions soient soumises à la TVA, les caractéristiques essentielles d’un contrat de location restent applicables. Autrement dit, il doit toujours s’agir d’une location effective avec une jouissance exclusive pour le locataire.

Caractéristiques TVA d’un droit d’accès

Quand est-il question d’un droit d’accès ?

Pas simplement passif ! C’est effectivement la différence la plus importante avec une location immobilière. L’octroi d’un droit d’accès aux établissements culturels, sportifs ou de divertissement et l’octroi du droit de les utiliser (art. 18, §1, 12° CTVA) se distinguent de la location immobilière puisque le prestataire de service ne met pas à disposition un immeuble de manière purement passive, mais effectue aussi d’autres activités.

Pas de jouissance exclusive ! Une deuxième différence importante avec la location immobilière se situe dans le fait que des limitations sont imposées au preneur du service concernant l’objet et la durée de l’utilisation et le preneur du service n’a pas de jouissance exclusive. Autrement dit, le bénéficiaire d’un doit d’accès n’est pas l’utilisateur «dominant» comme c’est le cas en cas de location immobilière.

Qu’est-ce que le droit d’utiliser un terrain de sport ?

Location immobilière ou pas ? Non, le droit de pouvoir utiliser un terrain de sport durant une certaine durée n’est d’un point de vue TVA pas une location exemptée d’un immeuble.

Donner les clefs, mais pas que ! Effectivement ! La location d’un terrain de tennis ou de padel pour une heure ou deux ne se limite pas à la simple mise à disposition d’un terrain. Il y a beaucoup plus que cela pour le loueur de ce terrain, comme notamment le contrôle, la gestion et l’entretien régulier, la mise à disposition d’autres installations, etc.

Une prestation de service complète, donc ? Plus ou moins, oui. Il s’agit d’une mise à disposition d’un terrain et de divers services complémentaires. La différence entre le droit d’accès et la location immobilière devra souvent être appréciée concrètement sur la base de circonstances de fait concrètes.

Régime TVA de l’octroi d’un droit d’accès

Pas exempté ! En effet. Le droit d’accès est en principe soumis au taux réduit de 6 % de TVA (AR n° 20, Annexe, tableau A, rubrique XXVIII) .

Donc aussi un droit à déduction ? Effectivement, l’un va toujours de pair avec l’autre. Le prestataire de service, ou autrement dit celui qui octroie le droit d’accès peut ainsi déduire la TVA sur les investissements et frais de fonctionnement en rapport avec l’immeuble.

Exception. L’octroi, contre paiement, du droit d’avoir accès ou de pouvoir utiliser un établissement sportif est (obligatoirement) exempté de TVA si les trois conditions suivantes sont cumulativement remplies (art. 44, §2, 3° CTVA)  :

1. Le service doit concerner la pratique du sport et être fourni à des personnes qui viennent activement pratiquer un sport ;
2. L’exploitant doit être une institution qui ne poursuit pas de but lucratif ;
3. Les recettes de l’exploitation doivent être utilisées exclusivement pour couvrir les frais.

Exploitation d’un terrain de padel ? C’est clairement aussi de l’octroi d’un droit d’accès et l’exploitant le fait généralement dans un but lucratif. Pas exempté de TVA et donc avec droit à déduction de la TVA.