ÉVALUATION DE L’USUFRUIT - 21.09.2022

Table de conversion de l’usufruit : quand l’utiliser ?

Table de conversion civile

Utilisée dans le cadre d’un rachat ou d’une vente après un héritage. Supposons qu’après le décès, le partenaire survivant acquiert l’usufruit sur les biens du défunt, tandis que la nue-propriété revient aux enfants ou autres héritiers. Dans certains cas, il est souhaitable de «racheter» l’usufruit, plus précisément de le convertir en une somme d’argent ou en une rente indexée. Le bien immobilier peut également être vendu et le prix de vente doit alors être divisé.

Table de conversion. Pour cette conversion, il faut attribuer à l’usufruit une certaine valeur. Pour fixer celle-ci, vous pouvez recourir à la table de conversion légale. Cette table est mise à jour chaque année et de nouveaux chiffres sont entrés en vigueur le 5 juillet 2022. La valeur de l’usufruit est exprimée en pourcentage de la valeur vénale normale des biens concernés, en tenant compte de l’espérance de vie et du sexe de l’usufruitier.

Bon à savoir. Si l’usufruitier est le beau-parent et que les nus-propriétaires sont les enfants d’un précédent mariage, le beau-parent est considéré comme ayant au moins 20 ans de plus que le descendant le plus âgé du précédent mariage pour le calcul (art. 4.64, §2 (nouveau) C. civ.) .

Exemple. Un appartement d’une valeur de 250 000 € est divisé en nue-propriété et en usufruit. L’usufruitière est une femme de 55 ans. La valeur de l’usufruit est de 65 925 € (26,37 % de la valeur de la pleine propriété). La valeur de la nue-propriété est de 184 075 € (250 000 € −65 925 €).

On peut y déroger d’un commun accord. Les héritiers peuvent déterminer la valeur de l’usufruit d’un commun accord, les tables ne sont pas obligatoires. S’il n’y a pas d’accord, le juge utilisera ces tables.

Pas toujours dans les affaires fiscales !

Droits de succession. Pour fixer les droits de succession, il faut déterminer la valeur en utilisant les tables du Code des droits de succession et du Code flamand de la fiscalité. Ici, seul l’âge compte !

Droits d’enregistrement. Il existe d’autres tables fiscales pour déterminer la base imposable minimale dans le cadre de l’application des droits d’enregistrement, p.ex. en cas de vente. Les parties peuvent déterminer librement un prix ou une valeur pour l’usufruit, mais la valeur de la table fiscale doit être prise en compte pour le calcul de l’impôt si la valeur fiscale dépasse le prix/la valeur convenu(e).

Achat scindé. Dans le cas d’un achat scindé usufruit/nue-propriété, il est recommandé d’étayer l’évaluation par une analyse solide et actualisée de la détermination de la valeur réelle. L’évaluation de l’usufruit, dans le cadre d’un achat scindé parents/enfants, peut se faire avec les tables de conversion légales (civiles). Il vaut mieux présenter l’achat scindé, dans lequel l’usufruit est acquis par une société, au Service (fédéral) des décisions anticipées, qui a lui-même fourni une méthode de calcul alternative via un modèle de demande de décision anticipée pour l’usufruit (voir https://www.ruling.be/fr/content/usufruit ).

Consultez votre article en ligne et téléchargez les différentes tables.