FISCALITÉ - DROITS DE SUCCESSION - 30.09.2022

Plus de droits de succession si le prix de vente est plus élevé ?

Votre client hérite d’un bien immobilier et estime sa valeur à 400 000 € dans la déclaration de succession. Ensuite, il vend ce bien pour 450 000 €. Doit-il déclarer ce prix plus élevé et payer plus de droits de succession ? Risque-t-il alors une sanction pour «sous-évaluation» ? Quelles sont les règles exactes dans les Régions ?

Estimer la valeur dans la déclaration

Déclarer la valeur vénale. Si vous héritez d’un bien immobilier, vous devez indiquer sa valeur vénale dans la déclaration de succession. En principe, les droits de succession sont dus sur cette valeur vénale à un taux de 3 % à 80 % (Wallonie et Bruxelles) et 3 % à 55 % (Flandre), en fonction de la parenté avec le défunt et de l’importance de la part de l’héritage.

Comment estimer cette valeur vénaleàBruxelles et en Wallonie ? Vous pouvez estimer vous-même cette valeur ou, en concertation avec le fisc, faire déterminer la valeur du bien par un expert (expertise préalable).

Et en Flandre ? Vous pouvez : (1) estimer vous-même la valeur, éventuellement avec l’aide d’un notaire ou d’un agent immobilier, (2) la faire estimer par un expert reconnu par Vlabel, ou (3) la faire estimer par Vlabel.

En cas de vente à un prix plus élevé

Estimation personnelle et vente dans les deux ans. Si vous avez estimé vous-même la valeur à déclarer (éventuellement avec l’aide de votre notaire ou de votre agent immobilier) et que vous vendez ensuite le bien dans les deux ans, vous devrez déposer une déclaration de succession complémentaire. Vous devrez alors payer des droits de succession supplémentaires sur la différence entre la valeur déclarée et le prix de vente.

Conseil 1. Si la valeur figurant dans la déclaration de succession était basée sur l’estimation de Vlabel ou d’un expert reconnu (Flandre) ou sur une expertise préalable (Bruxelles et Wallonie), vous ne devez rien faire. En effet, l’administration est liée par cette estimation, même si vous vendez ultérieurement le bien à une valeur supérieure.

Conseil 2. Ce délai de deux ans se calcule de jour en jour, du dépôt de la déclaration de succession à la signature de l’acte de vente notarié.

Payer une amende ? Seulement si vous devez remplir une déclaration de succession complémentaire et que la différence est supérieure à 12,5 % (Wallonie et Bruxelles) ou 10 % (Flandre). Si p.ex. vous déclarez un bien d’une valeur de 400 000 € dans une déclaration de succession wallonne, vous ne risquez une amende que si vous vendez ce bien à plus de 450 000 € dans les deux ans.

À combien s’élève cette amende ? L’amende dans les trois Régions est de 5 % des droits de succession supplémentaires tant que la différence ne dépasse pas 25 % de la valeur déclarée. Si elle dépasse 25 %, l’amende peut atteindre 25 % (Bruxelles et Wallonie) ou 20 % (Flandre) (AR 31.03.1936 ; art. 3.18.0.0.8 CFF) .

Conseil 1. À Bruxelles et en Wallonie, cette amende peut être supprimée si vous faite la déclaration spontanément et si vous prouvez que vous aviez estimé de bonne foi la valeur dans la déclaration de succession, donc que vous n’aviez nullement l’intention de sous-évaluer la valeur en vue d’éviter les droits de succession (art. 131 C. succ.) .

Conseil 2. En Flandre, cette amende est réduite de moitié si vous déposez spontanément une déclaration complémentaire dans les dix mois de la déclaration de succession.

Si vous avez estimé vous-même la valeur et que vous vendez le bien à un prix supérieur dans les deux ans, vous devrez payer des droits de succession supplémentaires sur la différence. Une amende ne sera infligée que si l’écart est d’au moins 12,5 % (Bruxelles et Wallonie) ou 10 % (Flandre). En Wallonie et à Bruxelles, vous ne serez pas condamné à une amende si vous étiez de bonne foi. En Flandre, Vlabel réduit cette amende de moitié en cas de déclaration spontanée.

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