INVESTISSEMENTS - AMORTISSEMENTS - 30.09.2022

Comment amortir un étage ajouté à un bâtiment existant ?

Une société érige un nouvel étage sur un bâtiment existant et l’amortit sur 10 ans. Pour le fisc, elle doit toutefois le faire sur la même période amortissable que le bâtiment lui-même. La justice a-t-elle suivi son raisonnement ?

Une société fait construire, en 2015, un nouvel étage sur un immeuble de bureaux de 1999 et l’amortit sur 10 ans. Elle justifie cette période amortissable par le fait que l’étage a été érigé sur un bâtiment qui n’est plus neuf, ce qui aurait un impact sur sa longévité.

Position de l’Administration

Le fisc juge cette durée d’amortissement trop courte. Pour lui, il faut amortir l’étage, comme l’immeuble lui-même, donc sur 33 ans. Il impose de ce fait la différence entre les amortissements pratiqués et ceux admissibles, en tant «qu’excédent d’amortissement».

Position de la justice

La Cour donne raison au fisc. La société ne prouve pas que le fait d’avoir érigé le nouvel étage sur un bâtiment existant en réduit la longévité dans la mesure où cet étage subirait une dépréciation plus élevée que celle que subissent normalement des bâtiments neufs. Le nouvel étage n’est destiné qu’à des bureaux, qui ne font pas partie intégrante d’un bâtiment industriel. La société ne prouve pas non plus que cet étage se déprécierait plus vite que le bâtiment lui-même pour un autre motif.

Commentaire

Amortissements et frais professionnels. Si un contribuable acquiert un actif qui se dépréciera au fil du temps, il peut le reprendre dans ses frais sous la forme d’amortissements. Ici aussi, comme pour tous les frais professionnels, la charge de la preuve incombe au contribuable. À lui de démontrer que les amortissements correspondent à une dépréciation réellement survenue durant l’exercice comptable (art. 61, al. 1 CIR 92) .

Comment prouver la dépréciation ? Voilà qui n’est pas simple... De ce fait, le fisc accepte des périodes amortissables forfaitaires pour la plupart des types d’actifs. En pratique, vous ne devez donc prouver la dépréciation que si vous dérogez aux périodes amortissables admises par le fisc.

Quelle durée pour un bâtiment ? Le fisc opère une distinction selon la nature du bâtiment. Pour un bâtiment industriel, il considère comme raisonnable un amortissement sur 20 ans. Pour un immeuble commercial ou de bureaux, c’est 33 ans (Com. IR, 61/120, 123-124) . L’amortissement plus rapide d’un bâtiment industriel se justifie par le fait qu’il est plus sensible à la vétusté du fait du type d’activités qui y sont menées.

Conseil 1. Si un bureau constitue une partie indissociable d’un bâtiment industriel, il est possible d’amortir tout le bâtiment sur 20 ans.

Conseil 2. Pour les bâtiments qu’une société ne détient pas en pleine propriété, mais seulement en usufruit, emphytéose ou superficie, la durée d’amortissement est égale à celle du droit réel. Si votre société a p.ex. l’usufruit d’un immeuble de bureaux pour 20 ans, elle peut l’amortir sur 20 ans.

Et pour un nouvel étage ? Comme on le voit dans cette affaire, le fisc estime qu’il s’y applique en principe la même période amortissable qu’à un bâtiment totalement neuf. Il n’est donc conseillé d’amortir plus vite que s’il est possible de prouver une dépréciation plus rapide, p.ex. au moyen du rapport d’un expert.

Le fisc obtient gain de cause. Le fait qu’un nouvel étage soit érigé sur un bâtiment existant ne justifie pas, en soi, qu’il soit possible de l’amortir plus rapidement qu’un bâtiment totalement neuf. Si vous voulez néanmoins amortir un tel étage plus vite, à vous de prouver qu’il se déprécie plus rapidement.


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