Travaux à un immeuble mixte, quid du taux de 6 % ?

Conditions générales pour le taux réduit de 6 %

Uniquement pour les travaux immobiliers à un logement d’au moins dix ans

Les conditions bien connues, donc ? En effet, seuls les travaux immobiliers peuvent bénéficier du taux réduit de 6 % de TVA (Annexe, Tableau A, Rubrique XXXI, AR n° 20) . Les simples livraisons de biens sont donc exclues, mais cela n’est pas nouveau.

Attention ! Les prestations intellectuelles, comme les services des architectes, des ingénieurs et des coordinateurs de sécurité ne sont pas des travaux immobiliers. De tels services restent donc soumis au taux ordinaire de 21 % de TVA.

Pas tous les travaux immobiliers ? Effectivement, certains travaux matériels ne peuvent jamais bénéficier du taux réduit, p.ex. les travaux de jardinage, les travaux relatifs à des clôtures, des piscines, des saunas, des étangs, des fontaines, des abris de jardin, des poolhouses, etc.

Conseil. La livraison de plantes dans le cadre de l’aménagement du jardin peut, sous certaines conditions, bénéficier du taux réduit de TVA de 6 %.

Attention ! Le taux réduit ne s’applique pas aux travaux de nettoyage, c.-à-d. à l’entretien ménager habituel visant à préserver la propreté du bâtiment, comme le nettoyage régulier du logement, l’époussetage des tapis, le cirage des parquets, le lavage des vitres, etc.

But des travaux ! Les travaux doivent viser la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien du bâtiment. Autrement dit, il doit effectivement s’agir d’une rénovation, et non d’une nouvelle construction. Une rénovation n’est considérée comme telle que si les travaux exécutés s’appuient de manière significative sur d’anciens murs porteurs (surtout les murs extérieurs) et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant.

Âge du bâtiment ! C’est aussi important : les travaux doivent être exécutés à un bâtiment utilisé depuis au moins dix ans.

Conseil. Ce délai ne doit pas être calculé de jour à jour ou de mois à mois. La condition est remplie si le logement est utilisé pour la première fois au cours de la dixième année qui précède la première facture des travaux. Ainsi, un logement occupé pour la première fois le 20 décembre 2014 peut bénéficier du taux de 6 % à partir du 1^er  janvier 2024 (Annexe, Tableau A, Rubrique XXXI, §1er, 3°, AR n° 20) .

Le bâtiment doit être principalement utilisé comme logement privé

Est-ce un logement après les travaux ? C’est la question cruciale. La condition selon laquelle le bâtiment doit être utilisé principalement comme logement privé doit être remplie après l’exécution des travaux. Le bâtiment ne devait pas déjà être utilisé comme logement privé avant ces travaux (circ. n° 6, 22.08.1986, point 39 et QP n° 1161, 04.07.1994, Olivier) . Cela a encore été récemment confirmé par la Cour de cassation (Cass., 25.06.2020) .

Devenu un logement ? C’est effectivement important pour le taux de 6 % pour rénovation. Soit le bâtiment est un logement, soit il le devient après les travaux.

Propre et unique ? Non ! Contrairement au taux réduit pour démolition et reconstruction, le logement ne doit pas, pour l’application du taux réduit pour rénovation, être le logement familial propre et unique du maître d’ouvrage.

Conseil. Les résidences secondaires et les logements donnés en location peuvent aussi bénéficier du taux réduit (circ. n° 6, 22.08.1986, points 70-72) .

Utilisateur final ? C’est aussi exigé. Les travaux doivent être fournis et facturés à un utilisateur final, à savoir la personne (physique ou morale) qui possède un droit réel (propriété, usufruit, etc.) ou un droit de jouissance (location) sur le bâtiment qu’il utilise principalement comme logement privé.

Quelles règles s’appliquent en cas d’usage mixte du bâtiment ?

L’usage privé est prédominant ?

Qu’est-ce qu’un bâtiment mixte ? Il s‘agit en bref d’un bâtiment utilisé en partie à titre professionnel et en partie à titre privé, p.ex. un bâtiment où se trouvent au rez-de-chaussée un cabinet professionnel, et au premier étage, un appartement dans lequel le gérant réside avec sa famille. Il peut aussi s’agir d’un logement dont il a aménagé une partie en espace de bureau et qu’il utilise également à cette fin.

Importance de connaître l’usage prédominant ! En effet, pour déterminer si le taux réduit pour rénovation peut être appliqué, et dans quelle mesure, il faut vérifier si l’utilisation privée du bâtiment est prédominante ou non.

Comment calculer ? Pour déterminer si l’usage privé est prédominant, il faut comparer les surfaces de toutes les parties au sol de l’habitation destinées à un usage privé avec celles qui sont destinées à usage professionnel.

Plus de 50 % à usage privé ? Dans ce cas, l’usage privé est prédominant. Cela implique que le taux réduit de 6 % peut être appliqué à tous les travaux concernant exclusivement la partie privée et à tous les travaux concernant tout le bâtiment, p.ex. les travaux à la toiture. Dans ce dernier cas, le taux de 6 % s’applique à l’intégralité de ces travaux, peu importe qu’ils concernent spécifiquement la partie privée ou la partie professionnelle du bâtiment (circ. n° 6/1986, point 45) .

Attention ! Si les travaux ne concernent que la partie professionnelle, comme l’aménagement de l’espace de bureau, le taux ordinaire de 21 % est d’application. Les travaux ne concernent alors pas le logement en soi.

L’usage professionnel est prédominant ?

Usage privé donc plutôt accessoire ? En effet, si l’usage professionnel est prédominant, c.-à-d. pour plus de 50 %, cela implique naturellement que l’usage privé est inférieur à 50 % et donc plutôt accessoire par rapport à la surface totale au sol du bâtiment. Les règles diffèrent alors légèrement de celles qui s’appliquent lorsque l’usage privé est prédominant.

Travaux aux parties privées ? S‘il s’agit de travaux concernant uniquement la partie privée, le taux réduit de TVA de 6 % peut être appliqué.

Travaux à tout le bâtiment ? Dans ce cas, le taux réduit de TVA de 6 % ne peut pas être appliqué à la totalité des travaux ! Le taux de TVA de 6 % s’applique alors uniquement à la partie des travaux qui correspond proportionnellement aux parties privées. Si l’utilisation professionnelle est p.ex. de 60 %, cela signifie que, pour les travaux effectués sur l’ensemble du bâtiment, seuls 40 % pourront être facturés avec une TVA de 6 %. Dans ce cas, il est préférable que la facture soit ventilée.

Travaux uniquement à la partie professionnelle ? Pour cela, c’est le taux de 21 % qui s’applique. Pour de tels travaux, le taux réduit de 6 % ne peut jamais être appliqué, peu importe que l’usage privé soit prédominant ou non.

Facturer avec autoliquidation ? Oui, c’est possible. Si le client de l’entrepreneur est lui-même un assujetti à la TVA, l’entrepreneur doit effectivement facturer avec autoliquidation de la TVA. Le client lui-même doit alors reporter la TVA due dans sa déclaration TVA périodique. Il se peut qu’il puisse appliquer le taux de 6 % selon les principes susmentionnés.