La guillotine fiscale en fin de parcours ?

Nous avons déjà évoqué à plusieurs reprises dans cette lettre la construction, si intéressante sur le plan fiscal, où votre société achète l’usufruit d’un immeuble pour p.ex. 15 ans et vous-même sa nue-propriété. Au terme de l’usufruit de votre société, vous devenez le plein propriétaire de cet immeu­ble. Si vous le vendez dans les 5 ans avec plus-value, celle-ci sera-t-elle imposée ?

Votre plus-value imposée ?

Le propriétaire d’un immeuble paie en principe 16,5 % d’impôt sur la plus-value (le bénéfice) qu’il réalise en le vendant dans les 5 ans qui suivent son achat. Sauf s’il s’agit de sa propre habitation (code 100 de la déclaration IPP). Là, cette plus-value est exonérée d’impôt. Mais supposons qu’il s’agisse ici d’un immeuble de bureaux ou de rapport, d’un entrepôt, etc. Il est alors crucial de savoir quand ce délai de 5 ans com­mence à courir (art. 90 10°, art. 91, art. 93bis et art. 101 § 2 CIR).

Bonne nouvelle. Selon nous, le nu-propriétaire est devenu propriétaire de l’immeuble au mo­ment où il en a acheté la nue-propriété. Pour­quoi ? Car l’usufruitier n’est pas propriétaire : il n’a qu’un droit de jouissance sur l’immeuble (durant p.ex. 15 ans). Dans le Code civil, on parle même simple­ment de “propriétaire” pour désigner le nu-pro­prié­taire (à l’art. 578 C. Civ.). Donc, au terme de l’usu­fruit, le nu-propriétaire est déjà propriétaire de­puis 15 ans, de sorte que sa plus-value ne saurait être imposée s’il vend l’immeuble après que l’usu­fruit ait pris fin.

Mais… il y a les revenus divers

L’usufruit ayant pris fin, vous vendez un immeuble de votre patrimoine privé que vous détenez en pleine propriété, sans aucune conséquence en prin­cipe. Toutefois, si vous avez recouru à cette cons­truc­tion pour plusieurs immeubles, que vous ven­dez sur une période de p.ex. 1 ou 2 ans, vous pour­riez ren­contrer un autre problème : celui des “reve­nus divers”, du fait que vous n’agissez alors plus comme le ferait n’importe quel “bon père de famille”.

Gare alors à la sanction. En effet, car votre plus-value serait imposée à 33 % (art. 90 1° CIR). Quand pourrait-elle constituer un “revenu divers” ? C’est une question de fait. Pouvez-vous vendre une ou trois maisons en deux ans ? Hélas, il n’y a pas de règle mathématique. On est ici en pleine insécurité juridique.

Un bon conseil. Acheter ainsi l’usufruit et la nue-propriété de plusieurs immeubles pour les re­ven­dre en masse 15 ans plus tard, ce n’est donc pas du tout une bonne idée.

Et des revenus professionnels ? Une telle ven­te d’immeubles ne pourrait-elle pas même générer des revenus professionnels imposables aux taux pro­gressifs ? Selon nous non, sauf si toute une infra­structure était mise en place pour l’organiser, de façon quasi professionnelle.

Une note positive

Si vous souhaitez générer des liquidités à “con­sommer” en bout de course, vous pourrez natu­rel­le­ment toujours louer ces immeubles devenus pri­vés et vivre des loyers. Autre possibilité : une loca­tion à très long terme assortie d’une option d’achat. Les pistes ne manquent pas. Il s’agira de trouver une solution ad hoc, compte tenu de l’état de la fiscalité à ce moment-là.