Si le rendement est essentiel…

Placement rentable de 8 à 9 % brut. Le revenu total que l’on peut attendre d’un placement en immobilier n’est pas à négliger. On peut en effet rapidement espérer un rendement brut de 8 à 9 % (revenus locatifs et plus-value), ce qui est plus qu’honorable en comparaison du rendement brut des obligations ou même des actions (voyez page 4).

Le rendement net est inférieur. Pour connaître le rendement net, vous devez toutefois tenir compte des frais, dont les impôts sur les revenus, le précompte immobilier, la taxe sur les secondes résidences, les frais d’entretien, les frais de rénovation, les frais du syndic, etc. Ce-faisant, le rendement brut de 8 % précité peut rapidement se réduire à environ 5 %.

Le rendement périodique est inférieur. Quand nous parlons de rendement, nous visons la somme du rendement périodique (les loyers) et du rendement obtenu lors de la vente de l’immeuble (la plus-value). Il va de soi que le rendement périodique est sensiblement inférieur au rendement global. Il est même fréquent que la plus grande partie du rendement attendu provienne d’une plus-value. Vous ne devez donc pas uniquement acheter un immeuble pour ses revenus locatifs, mais aussi - et souvent principalement - pour la plus-value qu’il pourra vous procurer.

La plus-value est pour plus tard. Celui qui pense à la réalisation d’une plus-value devra se montrer patient. En moyenne, un investissement en immobilier doit en effet être envisagé sur 20 ans, ce qui signifie que la plus-value ne reviendra peut-être pas à l’investisseur initial, mais p.ex. à ses enfants. Les parents qui désirent investir dans l’immobilier pour se constituer une pension complémentaire doivent en tenir compte. S’ils envisagent d’acheter un appartement à 65 ans et de le mettre en location, mieux vaut donc qu’ils ne tiennent pas compte de la plus-value dans leur calcul du rendement attendu. Il y a en effet de grandes chances que ce soit leurs enfants et non eux qui vendront l’appartement !

La plus-value est souvent fictive. Certains envisagent parfois d’acheter un bâtiment neuf et de le revendre après 15 ans, c’est-à-dire au moment où les premiers frais importants doivent être supportés. Leur intention est d’acheter en­suite un nouveau bien, etc. Ce raisonnement peut paraître logique : on peut ainsi réclamer des loyers élevés sans être confronté à des frais importants d’entretien et/ou de rénovation. Attention toutefois car dans un tel scénario, il sera sans doute dangereux de penser pouvoir réaliser 100 % de la plus-value en fin de parcours. Si vous parvenez en effet à vendre le bien en réalisant une importante plus-value, vous devez aussi vous attendre à devoir débourser un prix plus important lors du réinvestissement dans un nouveau bâtiment. La plus-value attendue sera donc souvent fictive.

Exemple chiffré. Imaginez : vous achetez un appartement pour 200 000 € et le louez 10 000 € par an (833 € par mois).

Rendement périodique brut

Prix d’achat 200 000

Loyer sur base annuelle 10 000

Rendement brut 5 %

Frais périodiques

Précompte immobilier 1 000

Assurances 1 000

Taxes communales 300

Impôts sur les revenus 1 000

Entretien et rénovation (moyenne) 2 000

Total 5 300

Rendement périodique net

2,35 %

Conclusion. Dans l’exemple ci-dessus, nous constatons que le rendement locatif brut de 5 % ne correspond qu’à un rendement net de 2,35 %. Nous avons choisi de ne pas fixer le rendement brut à un montant trop élevé et ce, afin de tenir compte d’une éventuelle vacance locative. Attention ! Nous n’envisageons ici provisoirement que le rendement “périodique”. Si l’on tient compte d’une augmentation moyenne annuelle de la valeur de l’immeuble de p.ex. 3 à 4 %, nous retrouvons un rendement global de 5,35 à 6,35 % ! Pas mauvais donc.