Valoriser autrement l’usufruit de votre société ?
Un achat scindé
En usufruit et nue-propriété. Si vous procédez à l’achat scindé d’un immeuble avec votre société, elle en achète l’usufruit et vous la nue-propriété. Au terme de son usufruit, vous, le nu-propriétaire, en acquérez la pleine propriété, en principe gratuitement.
Une évaluation correcte. Il est crucial d’évaluer correctement l’usufruit de votre société pour éviter des problèmes fiscaux. De fait, si cet usufruit est surévalué, c’est que votre nue-propriété est sous-évaluée et vous risquez alors de voir le fisc vouloir vous compter un avantage de toute nature imposable ou rejeter les amortissements actés par votre société sur la partie surévaluée de son usufruit.
Correcte... Voilà qui peut bien sûr prêter à discussion, mais en pratique, on se sert quasi toujours de la «formule Ruysseveldt» et c’est admis. La valeur de l’usufruit est, selon cette formule, égale à la valeur locative nette de l’immeuble, actualisée sur la durée de l’usufruit.
La valeur locative nette. Il s’agit de la valeur locative brute de l’immeuble basée sur une comparaison avec les loyers d’immeubles similaires des environs, moins les frais de l’immeuble, à savoir notamment le précompte immobilier, l’assurance incendie, les frais annuels d’entretien, un éventuel risque de vide locatif, etc.
Actualisée. Actualiser, cela consiste à convertir la valeur d’une somme future en sa valeur actuelle. Cela se fait à partir d’une part de la durée de l’usufruit et d’autre part d’un taux d’actualisation.
Une nouvelle méthode d’évaluation
Le contexte. Jusqu’ici, le fisc acceptait d’actualiser à partir du taux d’intérêt des obligations linéaires (OLO) à dix ans. Actuellement, ce taux est toutefois extrêmement bas, ce qui conduit à valoriser l’usufruit à un niveau très élevé, parfois même plus élevé que la valeur de la pleine propriété ! De ce fait, le fisc estime qu’une actualisation basée sur le taux des OLO n’est plus correcte.
Un autre taux d’actualisation. Il ressort du modèle de demande de ruling en matière d’usufruit que la Commission de ruling préfère aujourd’hui que l’actualisation se fasse d’après le rendement locatif net, obtenu en divisant la valeur locative nette annuelle de l’immeuble par la valeur de la pleine propriété.
Attention ! Le rendement doit aussi être équivalent pour le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Conclusion ? Si vous songez à procéder bientôt à un achat scindé, faites évaluer l’usufruit de votre société comme le prescrit la Commission de ruling, et cela même si vous ne demandez pas de ruling ! En effet, votre contrôleur local suivra plus que probablement lui aussi la position ainsi modifiée de la Commission de ruling.
Et pour les usufruits existants ? Selon nous, le fisc ne peut en principe plus remettre en question une évaluation antérieure basée sur le taux des OLO et qui était correcte à ce moment-là. Ce serait en effet contraire au «principe de confiance».
Vous trouvez le modèle de demande d’usufruit et un exemple chiffré comparatif sur http://astucesetconseils-societe.be/annexe - code SO 08.08.03.
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