Du vide locatif dans le quartier = une baisse du loyer ?

Diminuer le loyer

Après neuf ans ? Si votre bail commercial arrive à échéance après neuf ans, vous pouvez proposer un loyer moins élevé lors du renouvellement du bail, si la valeur locative de l’immeuble a baissé dans l’intervalle. Le bailleur a en effet lui aussi intérêt à ce que son bien reste loué.

Aussi possible plus tôt ? Vous préféreriez en fait ne pas attendre neuf ans. Suite au soudain vide locatif dans le quartier, vous aimeriez obtenir de suite une diminution du loyer. En accord avec le bailleur, vous pouvez bien sûr modifier à tout moment ce loyer. Mieux vaut en tout cas en parler d’abord avec lui. Il y a cependant peu de chances pour qu’il soit d’emblée disposé à diminuer le loyer.

Obligatoirement à l’issue d’un triennat ? Oui, la loi sur les baux commerciaux (art. 6) prévoit une possibilité pour une locataire de modifier quand même son loyer avant l’expiration des neuf ans. Vous devez pour cela vous adresser au juge de paix durant une période déterminée. Ce n’est en effet possible que pendant les trois derniers mois de chaque triennat.

Conseil. Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité, il ne suffit pas de le demander par lettre. Vous devez effectivement citer votre bailleur devant le juge de paix par requête ou citation.

Quand obtenez-vous une diminution ?

Vous n’y avez pas toujours droit. Une telle diminution après un triennat n’est possible que si, en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative de l’immeuble est inférieure d’au moins 15 % au loyer initial.

Un vide locatif est-il une circonstance nouvelle ? Cela dépend. Il doit en tout cas s’agir d’une circonstance que vous ne pouviez pas prévoir lors de la conclusion du bail et sur laquelle tant votre bailleur que vous-même n’avez aucune emprise. Un vide locatif soudain et imprévu dans une rue déterminée peut donc éventuellement constituer une telle circonstance nouvelle.

Conseil. La justice a ainsi déjà considéré que le départ inopiné de nombreux commerçants d’une galerie marchande peut être une circonstance nouvelle. Il en va de même de la disparition d’immeubles de bureaux dans le quartier entraînant une diminution soudaine de la clientèle.

Pas de nature temporaire. Le vide locatif doit être durable. L’on doit au moins pouvoir supposer qu’il perdurera encore trois ans.

La valeur locative diminue de 15 %. On ne peut demander une petite diminution du loyer. Il faut en effet que la valeur locative du bien ait diminué d’au moins 15 %.

Conseil. L’idéal est de pouvoir démontrer que le loyer d’immeubles similaires situés dans le quartier a aussi diminué d’au moins 15 % au cours des trois années écoulées. Le fait que vous avez éventuellement payé depuis le début un loyer trop élevé ne peut en effet pas être pris en compte.

Qui l’évaluera ? Le juge de paix se fera pour cela souvent assister d’un expert. Cela implique hélas que la procédure risque d’être longue et onéreuse...

Conseil. C’est aussi un inconvénient pour votre bailleur. Vous avez donc tous les deux intérêt à ne pas en arriver là et à vous mettre directement d’accord sur un nouveau loyer.