Pour aller plus loin

Gand, 07.06.2016.pdf

[Jurisprudence]

Et cet usufruit si vous payez un loyer à votre société ?

Un gérant achète, avec son amie, la nue-propriété (20 %) d’un terrain et sa société l’usufruit (80 %). Ensuite, une villa est bâtie sur ce terrain. Le coût en est réparti entre la société et son gérant d’après ce même rapport 80/20. Ce gérant et son amie occupent ensuite la villa en payant à la société une contribution égale à l’ATN sinon imposable.

Position de l’Administration

Le fisc rejette la plus grande partie des amortissements et autres frais de l’immeuble déduits par la société. Il le justifie en se référant à un accord conclu par celle-ci avec l’Administration de la TVA, où le gérant avait accepté une clé de 35 % d’usage professionnel et 65 % d’usage privé. Le fisc en déduit que 65 % des frais ne sont pas des frais professionnels déductibles pour les impôts directs.

Position du juge

La Cour d’appel de Gand donne raison au fisc. L’accord conclu par la société en matière de TVA suffit à justifier le rejet de la déduction des frais pour les impôts directs. Le gérant ne démontre par ailleurs pas que la mise à disposition de la villa est une forme de rémunération de ses prestations au sein de la société. Le fait d’avoir payé une contribution en contrepartie de l’avantage est incompatible avec cette thèse.

Commentaire

Un rejet des frais. Les contrôleurs voient avec suspicion les habitations de société, surtout détenues en usufruit seulement. En général, ils tentent de s’attaquer aux montages d’usufruit et de nue-propriété en rejetant les frais de l’usufruit chez la société usufruitière au motif que ces frais n’ont pas été faits pour acquérir ou conserver des revenus imposables (art. 49 CIR 92) .

Et si vous payez un loyer ? Vous pourriez faire valoir que les frais sont, là, bel et bien déductibles vu que le loyer est un revenu imposable pour votre société qui le perçoit. La société ici en cause n’a toutefois pas avancé cet argument. Elle s’est fondée en lieu et place sur la thèse d’une rémunération en nature, mais la cour d’appel a eu raison de lui objecter que celle-ci n’est pas de mise ici.

Attention !  Payer un loyer égal à l’ATN pour préserver la déduction des frais, ce n’est d’office pas une bonne idée si ce loyer est inférieur à la valeur locative retenue pour évaluer l’usufruit. Là, un contrôleur pourrait s’emparer de cette différence entre la valeur locative évaluée et le loyer effectivement payé pour considérer que l’usufruit a été surévalué et vous compter un ATN imposable égal au montant de cette surévaluation.

Qui veut le dernier carat... Il s’agissait ici de l’usufruit d’un terrain sur lequel l’usufruitier a érigé un immeuble. Un montage bien trop agressif et donc absolument déconseillé. En outre, l’usufruit avait été évalué forfaitairement à 80 % de la pleine propriété, sans rien pour étayer cette évaluation. En fait, c’était vraiment rechercher les ennuis...

Vous trouvez l’arrêt de la Cour d’appel de Gand du 07.06.2016 (décision originale rendue en néerlandais) sur http://astucesetconseils-impots.be/annexe - code IM 23.08.06.