Votre locataire ne paie plus jusqu’à la réparation du toit...

Le locataire cesse de payer

D’abord, tout doit être réparé ! Votre locataire ne veut plus payer son loyer jusqu’à ce que sa fenêtre de toit soit réparée.

En a-t-il le droit ? Dans certains cas, oui. Il faut évidemment qu’il s’agisse d’un problème dont la réparation vous incombe en tant que bailleur, comme p.ex. une fuite dans la toiture.

Pas immédiatement ! Si votre locataire se contente de vous faire savoir qu’il ne paiera plus, il se met en tort. Il doit en effet d’abord vous informer du problème, puis vous donner un délai raisonnable pour le résoudre. Ce n’est que s’il n’y a pas de solution une fois ce délai expiré qu’il peut aller plus loin et cesser de payer tout ou partie du loyer.

Bon à savoir. Si le locataire cesse de payer sans vous avoir d’abord laissé la possibilité de procéder aux réparations, vous pourrez non seulement réclamer le paiement des loyers concernés au juge de paix, mais vous pourrez aussi lui demander la résolution du bail pour cause d’arriérés de paiement.

Retenir la totalité du loyer ? S’il s’agit plutôt d’une petite réparation, comme celle d’une fenêtre de toit, votre locataire ne peut pas cesser comme ça de payer la totalité du loyer. En effet, la retenue sur loyer qu’il opère doit être proportionnelle à vos manquements en tant que bailleur. S’il ne s’agit que d’un manquement léger, le locataire ne peut pas retenir la totalité du loyer, mais seulement une partie de celui-ci.

Bon à savoir. Par exception, le juge peut accepter qu’un locataire cesse totalement de payer son loyer. Mais uniquement lorsque le bailleur fait traîner plusieurs réparations importantes sur une longue durée. Un jugement récent autorise ainsi en effet une cessation totale de paiement du loyer. Il ne s’agissait toutefois pas d’une simple fuite dans le toit, mais de plusieurs réparations importantes que le bailleur reportait depuis longtemps (JP Ostende, 06.12.2016) .

Quid des loyers «perdus» ?

Les redemander par la suite ? Parfois oui, ça dépend. Le juge regardera si cela a affecté et réduit la «jouissance» du logement par le locataire. Il est en effet possible qu’en tant que bailleur, vous tardiez à faire effectuer une réparation donnée, mais sans que cela ne cause finalement de vrais désagréments au locataire.

Conseil. Dans un tel cas, il peut en effet retenir le loyer jusqu’à ce que la réparation soit effectuée, mais, en tant que bailleur, vous pourrez ensuite lui réclamer le paiement des loyers retenus. Cette solution a été expressément acceptée par le juge dans l’affaire de la fuite dans la fenêtre de toit (JP Anvers, 02.01.2014) .

Dégâts pour le locataire ? Si le délai de réparation provoque des dégâts pour le locataire, p.ex. des dégâts des eaux à son mobilier, il pourra de plus déduire le montant des dégâts des loyers à payer. Il doit alors évidemment pouvoir prouver qu’il a subi des dégâts du fait de la réparation tardive.

Bon à savoir. Il est possible qu’il s’agisse d’une réparation importante, mais qui ne cause que peu de désagréments au locataire. Dans un tel cas, après la réparation, vous pouvez demander au locataire qu’il vous verse les sommes retenues.