IMMOBILIER - 10.07.2017

Comment financer de manière optimale votre investissement immobilier privé ?

Fiscalité

Revenu cadastral indexé

Actuellement, les résidences secondaires et les immeubles de rapport qui ne sont pas loués pour un usage professionnel sont toujours imposés en Belgique sur la base du revenu cadastral (RC) indexé majoré de 40 %. Le RC est en principe une estimation des revenus locatifs que pourrait produire le bien immobilier. Ce RC est cependant très souvent dépassé et bien en dessous de la réalité. Il n’existe à l’heure actuelle au niveau politique, heureusement pour les propriétaires, aucun consensus pour faire bouger les choses.

Exemple

Le RC indexé de votre immeuble est de 1 500 €. Vos revenus immobiliers bruts sont dès lors de 2 100 €. Si vos revenus professionnels nets dépassent 38 080 € (ex. d’imp. 2017), vos revenus immobiliers seront imposés au taux marginal de 50 %. Avec les additionnels communaux (fixés ici à 7 %), vous paierez donc 1 123,50 € d’impôt des personnes physiques supplémentaires. Vous devrez également payer le précompte immobilier. Celui-ci peut varier, mais il peut être estimé à 40 % du RC indexé.

Déduction des intérêts

Ces revenus nets peuvent être diminués des intérêts d’emprunts spécifiquement conclus pour l’acquisition ou la conservation de biens immobiliers. Vous obtenez alors vos revenus immobiliers nets. Ce sont ceux-ci qui sont imposés à l’impôt des personnes physiques. Si vous payez chaque mois 150 € d’intérêts, le solde (vos revenus immobiliers nets) ne s’élève plus qu’à 300 €. La déduction des intérêts vous permet donc de réaliser une économie d’impôt de 900 € (à majorer des additionnels communaux).

Notez que l’avantage fiscal procuré par les intérêts est de facto limité par vos revenus immobiliers bruts. Les intérêts peuvent éliminer vos revenus immobiliers, mais vous ne pourrez pas descendre en dessous de zéro. Le solde des intérêts n’est fiscalement plus utilisable. Contrairement à d’autres avantages fiscaux (bonus logement, épargne à long terme, etc.), la déduction des intérêts n’exige pas un type particulier de crédit. Les intérêts afférents à un crédit non hypothécaire sont déductibles aussi.

D’autres avantages fiscaux ?

Les trois Régions ont procédé ces dernières années à de larges coupes dans l’offre des avantages fiscaux liés à l’habitation propre du contribuable : Bruxelles a supprimé tous les avantages fiscaux à dater de 2017 (et les a remplacés par un abattement plus important des droits d’enregistrement) ; la Wallonie a introduit le système du chèque habitat ; la Flandre a quant à elle conservé le bonus logement.

Pour un immeuble que vous n’occupez pas personnellement, ce ne sont pas les Régions mais le fédéral qui est compétent. Pour un emprunt relatif à un bien que vous n’occupez pas, vous pouvez toujours bénéficier de la réduction d’impôt fédérale pour épargne à long terme. Seuls les amortissements en capital d’un emprunt hypothécaire (inscription) entrent en ligne de compte. L’avantage fiscal de l’épargne à long terme s’élève actuellement à 30 %, avec une corbeille annuelle maximum de 2 260 €. L’avantage fiscal de l’épargne à long terme sera donc de 678 € maximum par contribuable et par an.

Vous ne pouvez bénéficier de l’épargne à long terme que s’il reste de l’espace disponible dans la corbeille fiscale de 2 260 €. Si vous avez encore un autre emprunt en cours qui vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal, p.ex. pour votre habitation familiale, la corbeille fiscale sera généralement déjà remplie. Vous pouvez également bénéficier de l’avantage de l’épargne à long terme en souscrivant un contrat d’assurance-vie fiscal. Vous pouvez comparer ce type de contrat avec une épargne-pension : vous versez chaque année une prime de 2 260 € maximum (exercice d’imposition 2018) qui vous procure un avantage fiscal de 30 % (soit 678 €) et à la fin du contrat, vous bénéficiez d’un capital pension appréciable.

Comment le financer ?

Vendre ses placements

La vente d’une partie de votre portefeuille de placement pour dégager les moyens nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier ne sera généralement pas l’option la plus intéressante. Non seulement, vous pouvez vous attendre à ce que le rendement de votre portefeuille de placement soit supérieur, à long terme, aux intérêts que vous paieriez aujourd’hui sur l’emprunt conclu pour l’achat du bien immobilier, mais en plus, vous perdez la possibilité de neutraliser votre RC via la déduction des intérêts.

Emprunt hypothécaire

Un crédit habitation classique, avec une inscription hypothécaire, vous coûtera facilement quelques milliers d’euros (droits d’enregistrement de 1 %, droits d’inscription de 0,3 %, honoraires, frais d’acte, etc.). Vous pourrez toutefois souvent recycler une hypothèque existante. Une inscription hypothécaire court généralement pour 30 ans. L’inscription hypothécaire demeure, même une fois que vous avez terminé de rembourser l’emprunt. Vous pouvez donc la réutiliser sans devoir payer à nouveau les droits d’enregistrement de 1 %. L’hypothèque (comme le nouvel emprunt), doit avoir une durée d’au moins dix ans pour pouvoir entrer en ligne de compte pour l’épargne à long terme. L’hypothèque peut éventuellement être renouvelée. Le renouvellement s’opère sans que les droits d’enregistrement de 1 % ne soient dus, mais moyennant un droit d’inscription de 0,3 %.

Mise en gage de titres

Vous pourriez envisager aussi la mise en gage de titres pour garantir votre crédit. Cela vous permettrait d’éviter les frais liés à une inscription hypothécaire, tout en conservant votre portefeuille de placement et en bénéficiant de la déduction des intérêts.

Si vous optez pour un crédit bullet, vous ne paierez que des intérêts pendant toute la durée du prêt. Vous pourrez utiliser le capital de votre assurance groupe p.ex. pour rembourser l’emprunt à l’échéance. Puisque vous ne remboursez pas de capital avant l’échéance, vous paierez tout au long du crédit le même montant d’intérêts, ce qui vous permettra de neutraliser fiscalement votre RC. Seule l’augmentation de vos revenus immobiliers nets qui découle de l’indexation annuelle du RC ne sera pas couverte. Vous pourriez en tenir compte en empruntant au départ un montant plus important que celui qui est nécessaire pour neutraliser votre revenu cadastral les premières années.

Si vous disposez encore d’espace dans la corbeille de l’épargne à long terme, vous pouvez le remplir avec une assurance-vie fiscale. Vous pouvez pour cela utiliser une partie du loyer, étant donné que vous ne remboursez pas de capital. Vous pourriez également combiner le crédit bullet avec un emprunt hypothécaire classique limité pour remplir l’espace disponible dans la corbeille fiscale.