Un numéro de TVA, donc des revenus professionnels ?

Louer avec application de la TVA

Les garages. La location d’immeubles est exemptée de TVA (art. 44, §3, 2° CTVA) . Jusqu’ici, la location de box de garage et de places de parking était la principale exception à ce principe pour les bailleurs privés. Elle est soumise à 21 % de TVA et il faut un numéro de TVA pour cette activité.

Conseil.  Si vous êtes une «petite entreprise» pour la TVA, vous ne devez pas appliquer de TVA à vos loyers s’ils ne dépassent pas 25 000 € par an.

Bientôt pour des bâtiments aussi. Dès le 01.01.2018, vous pourrez aussi soumettre à la TVA, à certaines conditions, la location d’immeubles bâtis à un locataire assujetti à la TVA qui les affecte à un usage professionnel. Cela vous permettra de récupérer la TVA que vous-même payez à la construction, l’achat, la rénovation, la réparation, etc. de vos immeubles.

Les obligations de la TVA. Pour louer avec application de la TVA, il vous faut demander un numéro de TVA, déposer des déclarations TVA et des listings des clients, facturer aux locataires, etc.

Le loyer : un revenu professionnel ?

Numéro de TVA = professionnel ? Peut-on partir du principe qu’à partir du moment où un bailleur a un numéro de TVA, ses loyers ne sont plus un revenu immobilier, mais professionnel ?

La différence ? Si vous louez un immeuble à quelqu’un qui l’utilise pour sa profession et que votre loyer est imposé comme un revenu immobilier, c’est le montant réellement perçu moins un forfait de frais de 40 % (et d’au maximum 2/3 du RC «revalorisé» (RC x 4,39)) qui est imposé aux taux progressifs normaux (donc jusqu’à 50 %). Par contre, s’il est imposé comme un revenu professionnel, c’est aussi son montant réel qui est imposé (aux mêmes taux), mais il n’est possible d’en déduire que des frais réels (ce qui peut aussi être intéressant parfois) et puis, et surtout, il est soumis aussi aux cotisations sociales !

La TVA, c’est un autre impôt ! TVA et impôts directs n’ont guère de liens en principe. Ce sont des impôts totalement différents (ils sont même dans un tout autre code). Donc, le fait que votre loyer soit soumis à la TVA et que vous ayez un numéro de TVA à son sujet n’implique pas qu’il change de catégorie de revenus pour les impôts directs ! Là, il reste un revenu immobilier, même si vous avez un numéro de TVA à son sujet.

Parfois un revenu professionnel !

S’il y a une «organisation professionnelle». Le particulier qui loue un ou plusieurs immeubles ne mène en principe pas une activité professionnelle. Ce n’est là qu’un placement normal de son patrimoine et les loyers qui en découlent sont un revenu immobilier. Par contre, si l’activité de location prend un tour professionnel, le loyer peut se voir imposé à titre de revenu professionnel, alors même que le bailleur n’a pas de numéro de TVA et que les locataires n’affectent pas les immeubles loués à une activité professionnelle !

À partir de quand ? C’est une question de fait. Citons p.ex. comme éléments importants le nombre d’immeubles loués, l’importante publicité faite pour louer, les nombreux emprunts contractés, une gestion sous-traitée du patrimoine immobilier, l’offre de services complémentaires, etc.