IMMOBILIER - PLUS-VALUES - 01.03.2019

Vous avez vendu votre propre habitation avec bénéfice...

Une femme achète un immeuble avec son partenaire le 24.11.2009, alors qu’elle cohabite de fait avec lui dans une habitation louée. L’intention d’emménager dans l’habitation achetée après des transformations ne se concrétise pas, car la relation capote peu après l’achat et la cohabitation de fait prend fin. L’habitation est revendue le 21.11.2012.

Position de l’Administration

Le fisc envoie un avis de rectification, car la plus-value réalisée en vendant l’habitation est, selon lui, un revenu divers imposable.

Position du juge

La Cour d’appel d’Anvers donne tort au fisc. Une plus-value réalisée aussi vite sur un immeuble bâti est certes imposable, mais pas s’il est la propre habitation. Même si le contribuable n’a pas habité un immeuble, c’est sa propre habitation s’il n’a pu l’occuper pour des raisons professionnelles ou sociales. Ici sociales : la rupture du couple.

Commentaire

Un revenu divers. Une plus-value réalisée sur un immeuble bâti peut être un revenu divers imposable (art. 90,10° CIR 92) , à un taux de 16,5 % plus les additionnels (art. 171, 4°, e CIR 92) .

Les conditions. La plus-value est imposable si le bâtiment est vendu dans les cinq ans qui suivent son achat ou dans les cinq ans qui suivent son achat par la personne qui l’a donné et les trois ans qui suivent sa donation. La plus-value est aussi imposable si un terrain a été acheté puis donné, qu’un bâtiment y a été construit dans les cinq ans suivant l’achat et qu’il est vendu dans les cinq ans suivant sa première occupation.

Conseil.  La plus-value est moindre que la différence entre prix de vente et prix d’achat, car vous pouvez encore déduire de ce montant des frais réels ou forfaitaires (art. 101, §2 CIR 92) et même tenir encore compte de l’inflation, en majorant le prix d’achat corrigé (prix d’achat + frais) de 5 % par année complète écoulée entre l’achat et la vente.

Pour la propre habitation aussi ? Non. La propre habitation est celle dont le revenu cadastral (RC) a été exempté d’impôt des personnes physiques durant une période ininterrompue d’au moins 1 ans avant le mois de la vente (art. 93bis, 1° CIR 92) .

Conseil 1. Entre ces 12 mois et le mois de la vente, il peut y avoir une période d’au maximum 6 mois durant laquelle l’habitation n’a pas servi.

Conseil 2. Si vous n’avez pas occupé l’immeuble durant les 12 mois requis pour des raisons professionnelles ou sociales, l’exemption du RC est néanmoins maintenue (art. 5/5, §4, al. 2, 2°, a et b Loi spéciale de financement) et une éventuelle plus-value n’est dès lors pas imposable.

Les raisons sociales. Les contrôleurs doivent apprécier la notion avec largeur de vues (Com. IR 92, n° 16/20) . Des raisons sociales acceptables, ce sont, hormis les problèmes relationnels, le fait de séjourner ailleurs (p.ex. en maison de repos) en raison d’une maladie ou de la vieillesse, le fait que l’habitation soit trop coûteuse à entretenir, le fait qu’elle soit inadaptée à un handicap, le fait d’avoir emménagé chez des parents qui ont besoin d’une assistance (ruling n° 2014.545 du 25.11.2014) , ...

Attention !  Le fisc ne considère normalement pas comme une raison sociale l’emménagement chez un nouveau partenaire.

Vous trouvez l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 30.10.2018 (décision originale en néerlandais) sur http://astucesetconseils-impots.be/annexes - code IM 25.09.07.