Comment louer un immeuble à usage mixte ?

Une femme conclut un contrat de bail commercial avec un photographe qui est aussi le gérant d’une SPRL. Le contrat précise que la plus grande partie de l’immeuble loué, fixée forfaitairement à 75 %, est destinée à l’exploitation du magasin de photo et que le reste de l’immeuble peut éventuellement être à usage d’habitation. Bien que le locataire soit le photographe suivant les termes du contrat du bail, c’est sa SPRL qui paie directement le loyer à la propriétaire. Dans une réclamation au fisc, cette dernière soutient que son locataire a sous-loué tout l’immeuble à sa société.

Position de l’administration

Le fisc estime que tout l’immeuble est à usage professionnel. Le bail ne prévoit en effet pas de loyer distinct pour la partie professionnelle et la partie d’habitation. Il ne peut être question ici d’une sous-location, vu que le bail l’interdit sauf autorisation expresse du bailleur. Et une telle autorisation n’a pas été donnée.

Position du juge

La Cour d’appel de Bruxelles donne raison au fisc. Le photographe a déduit la totalité du loyer dans ses frais professionnels et n’a jamais habité l’immeuble. Le bail ne parle du reste que d’un «éventuel» usage d’une partie de l’immeuble à des fins d’habitation. Si le bail ne ventile pas le loyer en une partie pour le professionnel et une partie pour l’habitation, la totalité du montant net du loyer et des éventuels avantages locatifs est imposable. Tel est le principe légal.

Vous trouverez l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 17.05.2018 (décision originale en néerlandais) sur http://astucesetconseils-immobilier.be/annexes – code IO 23.22.05.

Commentaire

Habitation ou local professionnel. Si vous louez un immeuble à quelqu’un qui en fait seulement son habitation, vous n’êtes pas imposé sur votre loyer réel, mais sur le revenu cadastral (RC) indexé, majoré de 40 % (art. 7, §1, 2°, a CIR 92) . Si votre locataire affecte votre immeuble à l’exercice de sa profession, ou si c’est une société, vous êtes imposé plus lourdement : sur le loyer net que vous percevez (art. 7, §1, 2°, c CIR 92) , à savoir le loyer + les avantages locatifs éventuels - un forfait de frais de 40 % ou, si c’est moins, 2/3 du RC «revalorisé».

À usage mixte. Si votre locataire affecte le bien loué pour partie à son habitation, pour partie à sa profession, le régime fiscal dépend du contrat de bail conclu. Vous n’êtes imposé sur le loyer pour la partie professionnelle et sur le RC × 1,4 pour la partie d’habitation que si le bail ventile le loyer et les éventuels avantages locatifs en un loyer pour la partie à usage privé et un loyer pour la partie à usage professionnel, et si ce bail est enregistré (art. 8 CIR 92) .

Attention !  Vous êtes donc imposé sur la totalité du loyer net si le contrat ne dit rien d’une partie d’habitation et d’une partie professionnelle, si ce contrat n’est pas enregistré ou si la ventilation qui y est inscrite porte non pas sur le loyer, mais sur les locaux respectifs, comme dans cette affaire et aussi une autre il y a quelques années (Bruxelles, 25.06.2014) .

La sous-location. Si votre locataire sous-loue l’immeuble, même si c’est pour un usage professionnel ou à une société, ce n’est pas pour autant considéré comme un usage professionnel de cet immeuble. Il faut toutefois que la sous-location soit conforme aux dispositions du contrat de bail, ce qui n’était pas le cas dans cette affaire.