Résilier pour cause de transformations

Quand est-ce possible ? Sauf si le contrat exclut cette possibilité, en tant que bailleur, vous pouvez résilier un bail de neuf ans si vous envisagez de reconstruire, transformer ou rénover le bien. Ce n’est toutefois possible qu’à l’expiration du premier et du deuxième triennat. Vous devez alors respecter un délai de préavis de six mois, quelle que soit la Région où est situé l’appartement ou la maison. En Région flamande, les baux conclus après le 31 décembre 2018 sont toutefois soumis à un régime dérogatoire. En tant que bailleur, vous pouvez en effet y mettre fin au bail à tout moment pour ce motif. Si vous notifiez le préavis pendant le premier triennat, celui-ci ne peut toutefois pas expirer avant la fin de ce premier triennat à compter de la date de prise de cours du contrat de bail.

Plusieurs appartements. Si vous êtes propriétaire de plusieurs appartements dans le même immeuble, il peut être intéressant de les rénover tous en même temps. Vous pourrez ainsi sans doute négocier de meilleurs prix. La loi prévoit un régime spécifique en la matière. En tant que bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment, moyennant un délai de préavis de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié au cours de la première année. En Région flamande, cette exception ne s’applique toutefois plus aux baux d’habitation conclus après le 31 décembre 2018. Cette possibilité n’existe pas non plus si vous êtes propriétaire de plusieurs maisons situées les unes à côté des autres. Celles-ci ne font en effet pas partie d’un même bâtiment.

Quels travaux ? La résiliation n’est possible que s’il s’agit de véritables transformations. Les travaux doivent être d’une telle importance que le locataire ne peut plus continuer à occuper le bien. Un simple rafraîchissement et une remise en peinture ne suffisent donc pas. Vous pouvez résilier le bail si une partie de l’immeuble est démolie et reconstruite ou est modifiée structurellement. Des travaux de rénovation dans le cadre desquels de vieux éléments, tels que des portes et des châssis, sont remplacés par des nouveaux entrent aussi en ligne de compte.

Conditions. Les travaux doivent être effectués dans le respect de la destination du bien. Il doit en outre s’agir de travaux relatifs à la partie occupée par le locataire. Les travaux à la façade ou au jardin du bien loué ou encore aux parties communes d’un immeuble à appartements n’entrent donc pas en ligne de compte. Le coût des travaux doit en outre être supérieur à trois ans de loyer. À cet égard, peu importe qui paie les travaux et s’il y a éventuellement des primes ou des subsides. Si le bâtiment dans lequel est situé le bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux ans de loyer de l’ensemble de ces logements.

Délai. Les travaux doivent être entamés dans les six mois et terminés dans les 24 mois suivant l’échéance du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, après restitution des lieux par le locataire. Pour les baux conclus après le 31 décembre 2018, la règle est formulée un peu différemment en Flandre et les délais de 6 et 24 mois s’appliquent à partir de l’échéance du préavis donné par le bailleur ou de la restitution des lieux par le locataire, si celle-ci intervient ultérieurement. Si vous ne respectez pas ces délais, le locataire peut vous réclamer une indemnité égale à 18 mois de loyer. Vous n’êtes pas redevable de cette indemnité si vous pouvez démontrer des circonstances imprévisibles et extraordinaires, indépendantes de votre volonté (p.ex. la faillite de votre entrepreneur).

Résiliation. Vous devez motiver votre résiliation, sans quoi vous serez redevable d’une indemnité de neuf mois de loyer envers le locataire si vous résiliez après trois ans et de six mois de loyer si vous résiliez après six ans. Vous devez en outre transmettre au locataire le permis d’urbanisme, un devis détaillé, une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ou un contrat d’entreprise. En Wallonie, ce n’est obligatoire que si le locataire le demande dans les deux mois. Si vous ne respectez pas ces obligations, le locataire peut demander, au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis, l’annulation de la résiliation. Pour les baux conclus après le 31 décembre 2018 en Flandre, vous devez fournir au locataire, au moment de la résiliation, le permis d’environnement relatif aux actes urbanistiques (si celui-ci est requis) et un devis détaillé, une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ou un contrat d’entreprise. Si le locataire vous le demande, vous devez en outre communiquer ultérieurement et gratuitement les documents dont il ressort que les travaux ont été effectués conformément aux conditions. En Flandre, le nouveau décret sur les baux d’habitation vous oblige aussi à demander un certificat de conformité à l’issue des travaux.