Une vente sur plan sans l’entièreté du permis…

Que s’est-il passé ?

Vente sur plan encore non régularisé. Un couple avait acheté un appartement nouvellement construit avec deux chambres et une salle de bain séparée sur plan. L’acte authentique prévoyait qu’il était vendu selon des plans qui n’étaient pas encore régularisés. Les acquéreurs souhaitaient s’écarter des plans qui avaient reçu un permis.

L’entièreté du permis n’a pas été délivrée. Finalement, un permis a été obtenu, mais avec des conditions strictes qui n’autorisent qu’une seule chambre à coucher au lieu de deux.

Les acquéreurs veulent annuler l’achat. Les acquéreurs ont réclamé la nullité, ou du moins la résolution de la vente, notamment parce qu’ils ne pouvaient pas accepter le fait qu’il n’y aurait plus deux chambres à coucher de taille normale.

Qu’a dit la Cour de cassation ?

Les éléments essentiels de la vente ont-ils été maintenus ? La Cour de cassation (Cass., 10.03.2023) a estimé que, dans un tel cas, le juge doit rechercher si les éléments essentiels de la vente ont été altérés par l’octroi du permis et l’éventuelle modification des plans qui s’ensuit. Le simple fait de vérifier si un permis a finalement été obtenu ne suffit pas.

Il convient d’examiner la situation au cas par cas. Si l’appartement qui a fait l’objet d’un permis est essentiellement le même que celui que les acquéreurs avaient acheté, la vente est maintenue. Dans le cas contraire, les acquéreurs peuvent obtenir l’annulation de la vente.

Une chambre au lieu de deux. Dans le cas d’espèce, il ne reste qu’un appartement d’une chambre avec une salle de bain attenante et un espace de bureau au lieu d’un appartement de deux chambres avec une salle de bain séparée. Il est donc probable que les acquéreurs obtiendront l’annulation/la résolution de la vente à la suite de l’annulation du premier arrêt par la Cour de cassation.

Que faut-il en retenir ?

L’acquéreur est bien protégé, notamment par la loi Breyne. L’arrêt précité reflète bien la forte protection des acquéreurs, qui découle notamment de la loi sur la construction d’habitations qui impose, entre autres, une mention obligatoire des permis accordés.

Le risque est à charge du vendeur. Ce type de décision judiciaire déplace le risque de refus de permis ou de conditions de permis défavorables encore plus vers le vendeur, même si ce sont les acquéreurs qui ont demandé des modifications.

Évitez cela en constituant un dossier solide. Évitez ces problèmes en exigeant tous les permis au moment de la vente ou en concluant des accords clairs avec l’acquéreur sur les risques existants. Si ce dernier sait déjà au moment de la vente qu’il n’aura droit qu’à une chambre à coucher au lieu de deux en cas de non-régularisation, il lui sera beaucoup plus difficile de prétendre après qu’il s’agissait d’un élément essentiel de la vente.