Acheter un bien mixte à titre privé ou via votre société ?

Vous achetez le bien à titre privé…

… et louez la partie professionnelle. Un bien mixte est un bien qui est utilisé par l’acheteur en partie comme résidence et en partie comme espace professionnel par la société. Si vous achetez le bien à titre privé, vous pouvez ensuite louer la partie professionnelle à votre société.

Conseil.  Vous bénéficiez alors d’un avantage fiscal important, car vous pouvez retirer de l’argent de votre société d’une manière fiscalement avantageuse. En effet, vous n’êtes imposé que sur les loyers perçus, diminués de frais forfaitaires de 40 % en principe. Le coût de la location est déductible pour la société.

Attention !  Les revenus de la location à votre société ne sont considérés fiscalement comme des revenus immobiliers que si les loyers ne dépassent pas les 5/3 du RC revalorisé. Si vous percevez davantage, l’excédent est imposé comme un salaire !

Les droits d’enregistrement ou la TVA à l’achat. Si vous achetez à titre privé, vous devez payer les taxes liées à l’achat du bien à titre privé. Ces taxes (TVA ou droits d’enregistrement) ne sont pas déductibles. Toutefois, la TVA est déductible si vous louez la partie professionnelle à votre société avec TVA. Pour cela, il faut que la partie professionnelle soit économiquement indépendante. Concrètement, le locataire doit pouvoir accéder à ses locaux professionnels depuis l’extérieur, sans devoir passer par les locaux privés.

Attention !  Pour le taux réduit du droit de vente en Flandre ou l’abattement à Bruxelles, il faut tenir compte du rapport entre la partie privée et la partie professionnelle.

La plus-value n’est pas imposée. Si vous achetez le bien à 100 % à titre privé, vous bénéficiez d’un autre avantage fiscal : la plus-value réalisée après cinq ans est totalement exonérée d’impôt !

Frais déductibles ? Si vous achetez à titre privé, vous ne pouvez pas déduire les frais tels que l’amortissement, les frais de rénovation, etc.

Vous achetez le bien via votre société

Qu’en est-il de la partie privée ? Si la partie qui vous servira d’habitation en tant qu’administrateur est mise gratuitement à votre disposition par la société, cette mise à disposition gratuite sera taxée comme un avantage de toute nature (ATN), sur lequel vous serez imposé comme s’il s’agissait d’une rémunération. L’ATN est fixé forfaitairement à 100/60 du RC indexé multiplié par 2. Vous pouvez éviter l’impôt en louant la partie privée en tant qu’administrateur.

La société peut toutefois déduire plus de frais. Si vous achetez le bien avec votre société, en ce qui concerne la partie professionnelle, la société peut comptabiliser les amortissements, déduire les droits d’enregistrement, déduire partiellement la TVA en cas d’achat avec TVA, etc.

Conseil.  La société peut également déduire les travaux de rénovation.

Plus-value imposable. Un inconvénient supplémentaire est que si le bien est vendu ultérieurement ou cédé dans le cadre de la liquidation, son éventuelle plus-value sera imposée. Cette plus-value correspond à la différence entre la valeur comptable et le prix de vente final. Votre société devra payer l’impôt des sociétés sur cette plus-value.