Acheter un immeuble : payer un acompte ou une garantie ?

Obligation légale ? Lors de l’achat d’un bien immobilier, sauf disposition contraire, le prix doit en être payé au moment de la passation de l’acte notarié. La loi n’oblige pas l’acheteur à payer un acompte. Néanmoins, il est d’usage de convenir qu’un acompte sera payé juste après la signature du compromis. L’acompte garantit au vendeur qu’il pourra conserver cette somme à titre de dommages et intérêts si l’acheteur ne signe finalement pas l’acte notarié et si le vendeur doit demander la résolution du contrat.

Montant. La loi ne fixe pas non plus le montant minimal ou maximal qui peut être réclamé à titre d’acompte. Ce montant doit se négocier. En pratique, l’acompte représente souvent 5 à 10 % du prix d’achat, mais il peut aussi très bien être inférieur, voire supérieur, à ce pourcentage. Il existe toutefois une exception à cette règle, à savoir en cas d’application de la loi Breyne (vente d’un appartement sur plan ou d’une maison clé sur porte). Dans ce cas, l’acompte ne peut en effet pas dépasser 5 % du prix d’achat (art. 10 loi Breyne) .

Notaire. Si, en tant qu’acheteur, vous payez un acompte, il est important de ne pas le verser au vendeur lui-même. En effet, si le vendeur ne voulait ou ne pouvait finalement pas vendre, p.ex. en raison d’une saisie du bien par des créanciers, vous risqueriez de perdre l’acompte. Assurez-vous donc que cet acompte reste bloqué sur le compte de tiers, si possible du notaire ou éventuellement de l’agent immobilier intervenu dans la vente. Le notaire ou l’agent immobilier ne transférera cette somme au vendeur qu’une fois la vente finalisée. Si la vente n’aboutit pas, le notaire ou l’agent immobilier vous restituera le montant de l’acompte. Si vous versez la somme sur le compte d’un agent immobilier, veillez à ce qu’il ne puisse pas l’utiliser pour payer ses honoraires avant la conclusion définitive de la vente et la signature de l’acte notarié.

Risques. Si vous versez un acompte, vous payez déjà une partie du prix. Ce montant est dès lors en fait déjà transféré dans le patrimoine du vendeur au moment de son paiement, même s’il est encore bloqué chez le notaire ou l’agent immobilier dans l’attente de l’acte notarié. Si le vendeur fait faillite entre le compromis et l’acte, vous risquez de ne pas pouvoir acheter le bien et de perdre l’acompte. De même, si le vendeur décède entre le paiement de l’acompte et l’acte notarié, vous risquez d’avoir des discussions et de devoir intenter une action à l’encontre des héritiers.

Garantie. Il est donc plus avantageux pour vous, en tant qu’acheteur, de ne pas qualifier la somme versée d’«acompte» dans le compromis de vente sous seing privé, mais plutôt de «garantie» de la bonne exécution de vos engagements dans le cadre du contrat de vente. Bien que la somme versée sur le compte du notaire ou de l’agent immobilier soit identique, le fait de la qualifier de «garantie» a pour conséquence qu’elle ne rejoint pas immédiatement le patrimoine du vendeur. En effet, la somme versée à titre de garantie fait toujours partie de votre patrimoine, et vous ne courez donc pas les risques précités.

Promesse d’achat-vente. Lors de la vente d’un bien immobilier, les parties signent souvent une promesse d’achat-vente plutôt qu’un compromis. Dans une telle convention, il n’est pas encore réellement question d’«achat», mais seulement d’une «promesse d’achat et de vente». Comme il n’y a pas encore d’achat, on ne parle pas d’«acompte», mais plutôt de «garantie». L’acheteur peut aussi mettre une option, dont il verse le prix sur le compte du notaire ou de l’agent immobilier. Il peut alors être convenu que ce prix reviendra au vendeur si l’option n’est pas levée. Si elle l’est, le montant reviendra généralement aussi au vendeur et sera déduit du prix de vente convenu.

Option. Même en dehors d’une véritable promesse d’achat-vente, il est parfois possible de recourir au mécanisme de l’option. Le vendeur peut le demander s’il donne à un candidat acheteur une option sur l’achat d’un bien immobilier pendant un certain temps et si, pendant ce temps, il cesse temporairement de proposer le bien sur le marché. Dans ce cas, il est important de s’entendre clairement sur ce qu’il adviendra du prix de l’option. Si la vente a lieu, ce montant reviendra en général définitivement au vendeur et sera déduit du prix de vente. Dans le cas contraire, il peut être convenu que le prix de l’option sera conservé par le vendeur ou (partiellement) remboursé au candidat acheteur.